Controle van het huurcontract en het plannen van de overdracht – Info & tips

Wanneer je eenmaal een woning gevonden hebt die bij je past en waarin je voor jezelf een toekomst op wilt bouwen, beleef je waarschijnlijk een moment van vreugde en opluchting. Naast de organisatorische klusjes ter voorbereiding van de verhuizing, zijn er echter nog andere belangrijke zaken die je moet regelen. Denk bijvoorbeeld aan de ondertekening van het huurcontract en de daadwerkelijke overdracht van de woning. In dit artikel kun je lezen op welke bewoordingen, clausules en details je moet letten in de huurovereenkomst, en waar je nog meer op moet letten bij de woningoverdracht.

Om ondanks alle opwinding niets te vergeten bij op het moment van de sleuteloverdracht, geven we je in onze PDF een voorbeeld van een protocol voor de overdracht van een woning als download.

Voordat je de huurovereenkomst ondertekent, dien je de inhoud zorgvuldig door te nemen. Huurovereenkomsten kunnen verschillend zijn geformuleerd en opgebouwd, dus neem de tijd om deze zorgvuldig door te lezen.

Hoewel de structuur van een huurcontract niet wettelijk is gestandaardiseerd, mogen sommige onderdelen niet ontbreken in een huurcontract. Deze omvatten:

• Namen en actuele adresgegevens van de overeenkomst sluitende partijen

• Alle toekomstige bewoners

• Beschrijving van het huurobject met inbegrip van het aantal vierkante meters en het aantal kamers

• Opsomming en exacte aanduiding van eventuele gehuurde nevenruimten (kelder, zolder, garage, berging), specifieke informatie over mogelijke gebruiksmogelijkheden voor tuin en erf

• Start van de huurperiode (in geval van een beperkte huurovereenkomst ook de tijdsduur van de huur of het einde van de huurperiode)

• Het overeengekomen huurbedrag, zo nodig onderverdeeld in koude huur en exploitatiekosten

• Bedrag en type waarborg (bijv. contante storting, huurwaarborg, particuliere huurgarantie)

• Opzegtermijnen voor huurders en verhuurders

Tip: De contractueel overeengekomen borgsom is normaliter niet meer dan drie maanden aan huur. De hoogte vaan de borg is niet wettelijk vastgelegd, maar de richtlijnen zijn gebaseerd op eerdere rechterlijke uitspraken. De eerste termijn moet aan het begin van het huurcontract worden betaald.

Ook de volgende aspecten kunnen in de huurovereenkomst opgenomen worden:

• Verhuurdoel: Mag de woning alleen voor residentiële doeleinden worden gebruikt of ook voor commerciële doeleinden?

• Structurele veranderingen: Wat mag de huurder veranderen in de woning?

• Onderhuur: Welke voorwaarden zijn van toepassing op onderhuur?

Controleer vóór het ondertekenen vooral of de gegevens in de huurovereenkomst overeenkomen met eerdere afspraken of met de gegevens in de woningadvertentie.

• Komen de huurprijs en de bijkomende kosten overeen met wat eerder aangekondigd is? Tot welke verhouding staat de huurprijs t.o.v. de huurprijzen in de buurt? Werp hiervoor een blik op de huurprijsindex.

• Is het woonoppervlak van de woonruimte correct aangegeven? Als je twijfelt aan het aantal opgegeven aantal vierkante meters, dan meet je deze het liefste zelf na.

• Is er een uitsluitingsclausule voor beëindiging? In dit geval zien beide partijen af van het recht om het contract binnen een periode van maximaal vier jaar op te zeggen. Zonder het reguliere recht van opzegging kan de huurder de huurovereenkomst alleen in uitzonderlijke gevallen en met een goede reden opzeggen.

• Worden de extra kosten (bijv. servicekosten) als voorschot of als forfaitair bedrag betaald? Met een voorschot maakt de verhuurder een jaarlijkse kostenafrekening op en betaal je alleen wat je daadwerkelijk gebruikt hebt. Bij een forfaitaire betaling betaal je een vast bedrag, ongeacht wat je gebruikt. Er is dan ook geen terugbetaling.

__________

Onthoud dat...

Let op het verschil tussen ‚koude‘ en ‚warme‘ huur. In de koude huur zijn nog geen verwarmings- en warmwaterkosten opgenomen, maar alleen andere lopende onderhoudskosten.

__________

Veel verhuurders gebruiken eerdere contracten of sjablonen en passen slechts enkele gegevens voor de betreffende woning aan. Vooral oude formulieren of sjablonen van het internet kunnen soms verouderde clausules of formuleringen bevatten die vandaag de dag niet meer geldig zijn.

Enkele ongeldige clausules in het huurcontract vind je hier:

• Onnauwkeurige specificatie van de woonruimte: als het appartement tien procent kleiner is dan gespecificeerd, telt dit als een gebrek. Geschatte specificaties van het vloeroppervlak ("ongeveer 80 vierkante meter") of de mogelijkheid van "meetfouten" veranderen hier niets aan.

• Verlenging van de opzegtermijn: De wettelijke opzegtermijn is maximaal drie maanden: hoewel het mogelijk is om de huurperiode te specificeren, kan de opzegtermijn zelf niet worden verlengd.

• Algemeen verbod op het houden van dieren: Het houden van (huis-)dieren mag in de huurovereenkomst niet op algemene wijze en zonder opgaaf van redenen worden verboden. Het houden van dieren kan afhankelijk worden gemaakt van de toestemming van de verhuurder, maar mag niet uitdrukkelijk worden verboden in de huurovereenkomst.

• Uitsluiting van de huurvermindering: Het recht van de huurder om de huurprijs te verminderen in geval van gebreken aan het appartement kan niet worden uitgesloten of beperkt.

• Rookverbod: Het mag huurders niet worden verboden om te roken in hun eigen huis, buiten de gemeenschappelijke ruimtes.

• Reparatieclausule: Reparaties zijn bepaalde soorten renovatiewerkzaamheden zoals schilder- of behangwerkzaamheden. Uitgebreidere werkzaamheden zoals het vernieuwen van de vloerbedekking kunnen niet forfaitair door de huurder worden geëist. Kleine reparaties mogen niet gebonden zijn aan voorgelegde afspraken met vaste datums, maar moeten alleen worden uitgevoerd als ze echt nodig zijn.

• Kleine reparatieclausule: In de clausule over kleine reparaties wordt aangegeven voor welke kleine reparaties de huurders moeten betalen. Deze kosten mogen echter een bepaalde grens niet overschrijden. Vandaag de dag worden tussen 75 en 110 euro per reparatie als acceptabel beschouwd. In het algemeen mag de last voor de huurder echter niet meer dan 6 tot 8 % van zijn jaarlijkse huur bedragen - daarom kan het geringe onderhoudsbeding niet alle onderhoudswerkzaamheden aan de huurder doorberekenen.

• Inspectierecht: Clausules die de verhuurder het recht geven om een woning op elk moment en zonder reden te inspecteren, zijn ongeldig. Als er feitelijke redenen zijn, bijvoorbeeld een geval van schade binnen het appartement, en als de verhuurder dit van tevoren aankondigt, kan hij alsnog gebruik maken van zijn recht op toegang.

• Huurcontract voor bepaalde tijd: ja De huurperiode is vooraf vastgesteld voor een bepaalde periode.

• Verlenging huurcontract: Dit contracttype wordt gebruikt als de vorige huurovereenkomst wordt uitgebreid naar een nieuwe woon- of bruikbare ruimte.

• Onderhuur en onderverhuur: De huurrelatie is tussen de hoofdhuurder en een onderhuurder.

__________

Onthoud dat...

Als je niet zeker bent van de details en clausules van het contract voordat je het ondertekent, kun je het huurcontract laten controleren door deskundigen. Adviseurs van huurdersverenigingen of juristen die gespecialiseerd zijn in het huurrecht kunnen de huurovereenkomst zorgvuldig controleren en je beschermen tegen mogelijke valkuilen.

__________

Om een deel van je appartement of zelfstandige woning onder te verhuren, heb je de toestemming van je verhuurder nodig als het niet je eigen woonruimte is. In sommige huurovereenkomsten wordt hiervoor al een verklaring gegeven. In individuele gevallen is het raadzaam om de schriftelijke toestemming van de verhuurder te verkrijgen. Of dit is toegestaan hangt vaak ook af van de vraag of je een kamer of het hele appartement wilt onderverhuren.

Als je een deel van het appartement wilt onderverhuren, kan zijn dat je een legitiem belang als reden voor onderhuur moet opgeven. Een onderhuur contract kan in volgende gevallen handig zijn:

• Als je voor een langere tijd je woonplek verlaat, voor bijvoorbeeld een langer verblijf in een andere stad of het buitenland.

• Als je bij je vriend of partner wilt intrekken.

• Als de (huur-)woning je te duur is geworden.

De verhuurder kan echter ook onderhuur verbieden: Als de nieuwe onderhuurder bijvoorbeeld de rust in het huis zou kunnen verstoren of het appartement daarmee overvol zou zijn. De verhuurder kan ook weigeren het hele appartement onder te verhuren, ongeacht je redenen, omdat je niet altijd het recht hebt om het hele appartement onder te verhuren.[ii]

Daarnaast heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs te verhogen door onderhuur. Deze onderhuurtoeslag kan worden geclaimd als onder andere de woning zwaarder wordt bewoond door de onderhuur of als de exploitatiekosten stijgen.

Als een woning als een gedeelde woning moet worden bewoond, kunnen de huurovereenkomsten anders worden gestructureerd. Welk type contract het meest geschikt is, hangt af van de specificaties van de verhuurder en de potentiële huurders zelf.

Dit soort contracten worden ook wel campuscontracten genoemd. Deze contracten zijn gemaakt om studenten dringend woonruimte te verschaffen. Daarom is de woonruimte expliciet bedoeld voor studenten. Je moet dus ook aan kunnen tonen dat je studeert en de woonruimte écht nodig hebt.

Een campuscontract is geldig, zolang de student studeert aan een onderwijsinstelling.

In de meeste gevallen moet de student binnen een half jaar na het afronden van zijn studie de woning verlaten en daarmee plaats maken voor andere studenten.

De inhoud van dit soorten contracten is niet veel anders dan de normale huurcontacten. Enkele dingen die erin vermeldt moeten zijn; de (maximale) huurprijs op grond van het puntenstelselsysteem, de bestemming van de woonruimte en een omschreven beëindiging van de huur.

De verhuurder en de huurder dienen aanwezig te zijn bij de overdracht van het appartement. Vaak nemen huismeesters of makelaars ook de overdracht van het appartement over. Beide partijen moeten het overdrachtsprotocol ondertekenen - idealiter moet het protocol in tweevoud beschikbaar zijn, zodat beide partijen aan het einde van de overdrachtsdatum een exemplaar kunnen meenemen.

De overdracht van het appartement vindt op zijn best plaats bij daglicht. Je kunt ook een zaklamp meenemen, zodat je de hoeken kunt zien.

Let op defecten of beschadigingen op de volgende plaatsen:

• Kunnen ramen en deuren goed gesloten worden? En blijven ze gesloten?

• Werken alle waterkranen, toiletspoelingen, etc.?

• Werken bestaande elektrische apparaten en lichtschakelaars?

• Is de eventuele inboedel compleet en niet beschadigd?

• Zijn ingebouwde wastafels, badkuip etc. stevig bevestigd en wiebelen ze niet?

• Zie je krassen, vlekken, deuken, enz. op de vloer?

• Is de verf of het behang goed aangebracht of gefixeerd?

• Is er schimmel, waterschade of andere soort verkleuring op de muren, vloer of andere plaatsen te zien?

• Werkt de verwarming?

• Is de woning schoon?

Als andere kamers zoals de kelder of de zolderruimte ook deel uitmaken van de woning, moet je daar ook zoeken naar grote gebreken en controleren of deze kamers leeg zijn. Vergeet niet de trap te controleren op beschadigingen, zodat je later kunt uitsluiten dat ze zijn veroorzaakt door je verhuizing.

Als je enige schade ontdekt of als de woning niet overeenkomt met de in de huurovereenkomst overeengekomen of door de wet voorgeschreven toestand, moet je de gebreken vastleggen in een protocol voor de overdracht van de woning en deze in detail beschrijven. Voor documentatie en als bewijs zijn ook foto's van de schade geschikt.

Noteer ook het aantal sleutels en de meterstanden voor gas, water en elektriciteit op het moment van in (of uit) trekken van de woning. Als er regelingen worden getroffen voor nog te verrichten reparaties, moet dit ook in de notulen worden vermeld.

Hoe beter je bekend bent met je rechten als huurder, hoe groter de kans dat je ongeldige of twijfelachtige clausules in de huurovereenkomst herkent en jezelf beschermt tegen latere complicaties. Zowel bij het ondertekenen van het huurcontract als bij het overhandigen van de woning is het belangrijk dat je de tijd neemt en je niet onder druk laat zetten. Hoe zorgvuldiger en grondiger je het contract en de staat van de woning controleert, hoe groter de kans dat je gebreken of ongeldige clausules opmerkt die je niet hoeft te accepteren. Op deze manier kan je de sleutel van je woning veilig en met een zuiver geweten ontvangen.

______________________________________________

https://hartvoordieren.nl/huisdieren-de-huurwoning-wat-mag/

(geraadpleegd op 18-11-2020)

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/onderhoud-huurwoning

(geraadpleegd op 18-11-2020)

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/vraag-en-antwoord/wat-moet-er-in-een-huurcontract-staan

(geraadpleegd op 18-11-2020)

https://www.kamerbewonersadviesburo.nl/huurrecht/verboden-clausules/

(geraadpleegd op 18-11-2020)

https://www.huisvestingsadvocaten.nl/nieuws/onderhuur-en-onderhuurbescherming/

(geraadpleegd op 18-11-2020)

http://www.advocaten.nl/huur-van-woonruimte-rechten-en-plichten-van-de-huurder/

(geraadpleegd op 18-11-2020)

iStock.com/Group4 Studio

iStock.com/Cecilie_Arcurs

iStock.com/fizkes

iStock.com/Lordn