Vérification du contrat de location et planification de l’état des lieux – Info & Conseils

Vous avez trouvé l'appartement de vos rêves et vous êtes impatient de commencer à construire votre avenir dans votre nouveau nid douillet ? Vous avez certainement vécu un parcours du combattant dans la recherche d’appartement, mais il reste encore des étapes importantes à franchir notamment avant l’état des lieux d’entrée, la préparation du déménagement, la prise en charge des aspects organisationnels et, enfin et surtout, la signature du bail. Dans cet article, vous trouverez des conseils concernant les termes, les clauses et les détails auxquels vous devez prêter attention dans le contrat de location, mais également ce que vous devez garder à l'esprit lors de l’état des lieux de l'appartement.

Afin de ne rien oublier malgré toute cette agitation lors de la remise des clés, nous vous proposons de télécharger une check-list des points importants à vérifier pendant l’état des lieux de l'appartement :

Protocole de remise des clés d'appartement : téléchargez gratuitement le modèle

Contenu et clauses d’un contrat de location : Quelles informations doit contenir un bail ?

Avant de signer le contrat de location, vous devez en vérifier soigneusement le contenu. Les contrats de location peuvent être structurés, formulés et libellés différemment. Prenez le temps de les lire attentivement afin d’en comprendre chaque point. N’hésitez pas à demander au bailleur d’éclaircir certains passages qui vous semblent ambigus.

Contenu important d’un contrat de location

Bien que la structure et la forme des contrats de location d’appartement ne soient pas totalement libres, la loi impose désormais un modèle-type de bail pour les locations à usage de résidence principale, auquel certaines mentions obligatoires doivent être intégrées.

Le contrat de bail doit notamment contenir :

• Nom et coordonnées actuelles du bailleur (ou du mandataire le cas échéant)

• Nom du ou des locataire(s)

• Date de prise d’effet du bail

• Durée du bail

• Destination du logement (bail d’habitation ou bail mixte)

• Description du bien locatif (appartement ou maison, nombre de pièces, surface habitable) et des équipements privatifs et communs (cave, local à vélo, place de parking, garage, laverie, ascenseur, grenier, jardin, cour…)

• Montant du loyer

• Montant du dernier loyer versé par le locataire précédent (si départ depuis moins de 18 mois)

• Modalités de paiement du loyer (date butoir du versement), modalités des charges

• Modalités et montant du dépôt de garantie

• Modalités du délai de préavis

• Surface habitable totale de l’appartement

• Le contrat doit également obligatoirement mentionner la performance énergétique du logement (classe DPE).

Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, le bail doit indiquer :

• le loyer de référence,

• le loyer de référence majoré,

• et, le cas échéant, le complément de loyer et sa justification.

Les clauses facultatives peuvent également être précisées dans le contrat de bail tant qu’elles ne sont pas contraires à la loi. Celles-ci peuvent être :

• Une clause résolutoire : elle permet au bailleur de résilier le bail à tout moment si le locataire est en tort (non-paiement du loyer par le locataire, troubles répétés de voisinage, défaut d’assurance, non-paiement des charges, etc.).

• Une clause de révision : elle permet au bailleur de modifier le montant du loyer en cours et de revaloriser son bien. Le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an et ne peut augmenter que dans la limite de l’indice de référence des loyers (IRL publié par l’Insee)

• Le loyer peut également être augmenté à la suite de travaux d’amélioration du logement aux frais du bailleur. Dans ce cas, le loyer peut être revalorisé à condition que la majoration soit convenue d’un accord commun entre les parties contractantes.

• Clause interdisant les chiens d’attaque de catégorie 1 (chiens de type Staffordshire appelés aussi pit-bulls, de type Mastiff appelés aussi « boerbulls » et de type Tosa).

• Clause d’entretien de la chaudière : il est obligatoire qu’une visite annuelle d’un professionnel vérifiant l’état de la chaudière ait lieu. Si la chaudière est individuelle, c’est-à-dire que le locataire dispose de sa propre chaudière, il lui revient de payer les réparations locatives.

Quels sont les points auxquels vous devez prêter une attention particulière dans le contrat ?

Avant de signer, vérifiez que les termes du contrat de location correspondent à ce qui a été convenu au préalable avec le propriétaire ou aux informations figurant dans l'annonce immobilière. En particulier :

• Le loyer et les frais annexes correspondent-ils aux détails annoncés précédemment ? Quelle est la différence entre le prix de la location de votre appartement et le loyer moyen ? Jetez un coup d’œil aux sites d’annonces immobilières ou à l’indice des loyers pour vous faire une idée.

• La surface habitable est-elle correctement indiquée ? Si vous avez des doutes concernant le nombre de mètres carrés indiqué, mesurez vous-même la taille de l’appartement.

• Quelles sont les conditions de résiliation du contrat ? Selon si la location est meublée ou vide, le délai d’un préavis de départ varie. Vérifiez selon les cas, combien de mois à l’avance vous devez informer le propriétaire de votre intention de partir et de rompre le contrat.

• Les charges locatives (ou charges récupérables), à la charge du locataire, sont-elles à payer au propriétaire sous forme de redevance fixe, ou de somme forfaitaire ? Quel est le montant de la provision sur charges ?

Conseil : Les "frais annexes" du bail comprennent les coûts des services publics (électricité, eau, ordures, etc.) et les frais de copropriété (frais de portier, entretien de l'ascenseur, chauffage, etc.).

Voici quelques exemples de clauses non valables (clause réputée non écrite) les plus courantes, qui ne doivent pas figurer dans un contrat de location :

• Le bailleur ne peut pas prélever le loyer directement sur le salaire de son locataire, et il ne peut pas lui imposer un prélèvement automatique.

• Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur.

• Le bailleur ne peut pas interdire à son locataire d’héberger des personnes qui d’ordinaire ne vivent pas avec lui.

• Le bailleur ne peut pas interdire à son locataire de détenir un animal de compagnie (sauf dans le cas des chiens d’attaque de catégorie 1. Voir dans « Clauses facultatives » du paragraphe « Contenu important d’un contrat de location »).

• Le bailleur ne peut pas interdire à son locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou religieuse.

• Le bailleur ne peut pas obliger son locataire à laisser visiter l’appartement (dans l’intention d’une vente ou d’une remise en location) durant plus de deux heures les jours ouvrables.

Ces points ci-dessus ne sont que quelques exemples de clauses non valables. Si vous avez un doute sur la valeur d’une clause dans votre contrat de location, il vous est possible de vous renseigner gratuitement auprès de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) de votre département : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

Aperçu des différents types de contrats de location

Lors de la vérification du contrat de location, faites attention au type de contrat proposé et à ses caractéristiques. Vous trouverez ci-dessous les types de contrats les plus utilisés :

• Le bail de location vide : également appelé bail d’habitation vide, concerne les logements non-meublés. La durée du bail est de 3 ans si le propriétaire est un particulier, de 6 ans si le bailleur est une société. Il convient au locataire de donner son préavis de départ 3 mois avant son déménagement en précisant dans sa lettre recommandée le motif de son départ.
  La durée du bail peut être réduite à 1 an mais le bailleur doit en donner les raisons qui l’obligent à vendre / à reprendre son logement : un départ à la retraite, l’installation d’un de ses enfants étudiants, une mutation professionnelle (retour d’un bailleur expatrié). Le motif doit figurer dans le contrat de location. Le propriétaire doit prévenir son locataire dans un préavis de 2 mois.

• Le bail de location meublé : permet au locataire d’emménager dans un logement équipé sans avoir recours à l’achat de mobilier.
  La durée du bail est d’un an minimum, mais dans le cas d’un contrat de location meublé pour étudiant, la durée du bail est au maximum de 9 mois.

• Le bail de location saisonnière : il s’agit d’un contrat dont le bail dure au maximum 90 jours consécutifs.

• Le bail de location mixte : il s’agit d’un contrat pour un logement où le locataire y résidera et pourra y exercer son activité professionnelle. Comme dans un bail de location vide, la durée du bail est de 3 ans si le propriétaire est un particulier, de 6 ans si le bailleur est une société. Il convient également au locataire de donner son préavis de départ 3 mois avant son déménagement en précisant dans sa lettre recommandée le motif de son départ.

• Le bail de sous-location : il s’agit d’un contrat qui permet au locataire de sous-louer une partie ou tout son logement. C’est une démarche qui se veut temporaire voire provisoire, dans laquelle le propriétaire doit en être informé au préalable et doit vous donner son autorisation écrite.

• Le bail mobilité : est un contrat de location spécifique destiné à certains profils tels que les étudiants, les salariés en mission temporaire ou les personnes en formation professionnelle, dont la durée est comprise entre un et dix mois, qui n’est pas renouvelable et pour lequel aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

Vérifier l'état de l'appartement

L'inspection de l’appartement doit avoir lieu à la lumière du jour. Vous pouvez également apporter une lampe de poche pour pouvoir observer de près les coins et les angles les plus cachés.

Lors de l’état des lieux, vérifiez soigneusement les points suivants :

• Les fenêtres et les portes se ferment-elles correctement ? Est-ce que les joints sont intactes ?

• Les robinets, les chasses d’eau, etc. fonctionnent-ils ?

• Les appareils électriques et les interrupteurs fonctionnent-ils ?

• Le mobilier actuel est-il complet ? Est-il en bon état ?

• Les équipements tels que l'évier, la baignoire, etc. sont-ils solidement installés et ne vacillent pas ?

• Voyez-vous des éraflures, des taches, des bosses, etc. sur le sol ?

• Quel est l'état de la peinture murale ou du papier peint ? Est-ce que le locataire précédent a repeint avant de partir ?

• Avez-vous remarqué des moisissures, des dégâts d'eau ou des décolorations sur les murs, le sol ou ailleurs dans la maison ?

• Le système de chauffage fonctionne-t-il ?

• L'appartement est-il propre et rangé ?

Si l'appartement comprend également d'autres pièces séparées, telles qu'une cave, un cellier ou un grenier, vous devez également y faire une inspection et vous assurer que ces pièces sont vides. N'oubliez pas de vérifier les escaliers afin qu'aucun dommage ne puisse vous être attribué.

Annotations des défauts, relevés des compteurs et nombre de clés

Si vous constatez des dommages ou si l'appartement ne correspond pas à l'accord contractuel, vous devez tout noter et décrire les défauts en détail dans le rapport d’état des lieux. Nous vous recommandons également de joindre des photos afin d’apporter de la documentation et des preuves.

Notez également le nombre de clés ainsi que les relevés des compteurs de gaz, d'eau et d'électricité au moment de l'emménagement (ou du départ). Si des accords sont conclus concernant des travaux de réparation en suspens, une note doit également être inscrite au procès-verbal.

Conclusion : vérifiez attentivement le contrat de location et l'état de l'appartement

Plus vous connaissez vos droits en tant que locataire, plus il vous sera facile d'éviter les clauses non valables ou douteuses de votre bail et de vous protéger contre toute complication ultérieure. Tant lors de la signature du contrat que lors de la remise des clés de l'appartement, il est essentiel de prendre son temps et de ne pas se laisser mettre sous pression. Lisez attentivement le contrat de location et vérifiez l'état de l'appartement pour éviter les escroqueries et les mauvaises surprises lors de votre emménagement. Ainsi, vous pouvez commencer ce nouveau chapitre passionnant de votre vie avec confiance et bonne conscience.

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Sources :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920
(consultée le 08/01/2026)

https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/le-depot-de-garantie/a12188
(consultée le 08/01/2026)

https://www.lebonbail.fr/articles/les-clauses-resolutoires-du-contrat-de-bail-la-resiliation-anticipee-du-contrat-de-bail
(consultée le 08/01/2026)

https://www.squarehabitat.fr/info/conseils/bailleur/l-evolution-du-loyer-en-cours-de-bail_102.aspx
(consultée le 08/01/2026)

https://www.smartloc.fr/blog/detention-dun-animal-de-compagnie-par-le-locataire/
(consultée le 08/01/2026)

https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/location/pays/france.htm
(consultée le 08/01/2026)

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/323-preavis-de-location-resiliation-du-bail
(consultée le 08/01/2026)

https://www.legalplace.fr/guides/clause-reputee-non-ecrite/
(consultée le 08/01/2026)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1686
(consultée le 08/01/2026)

https://www.pap.fr/bailleur/location-vide-meuble/la-location-vide/a19910
(consultée le 08/01/2026)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2449
(consultée le 08/01/2026)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34661
(consultée le 08/01/2026)

https://www.lebonbail.fr/articles/un-bail-de-colocation-ou-un-bail-par-locataire
(consultée le 08/01/2026)

https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F33463
(consultée le 08/01/2026)

https://www.pap.fr/bailleur/diagnostics-immobiliers/les-diagnostics-immobiliers-obligatoires-en-location/a2513
(consultée le 08/01/2026)

Sources des images dans l’ordre chronologique :

Image de couverture : iStock.com/Group4 Studio
Image 1 dans le texte : iStock.com/Cecilie_Arcurs
Image 2 dans le texte : iStock.com/fizkes
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