Un couple s’enlace après avoir récupéré les clés à la suite d’un état des lieux de logement.

Vérification du contrat de location et planification de l’état des lieux – Info & Conseils

Vous avez trouvé l'appartement de vos rêves et vous êtes impatient de commencer à construire votre avenir dans votre nouveau nid douillet ? Vous avez certainement vécu un parcours du combattant dans la recherche d’appartement, mais il reste encore des étapes importantes à franchir notamment avant l’état des lieux d’entrée, la préparation du déménagement, la prise en charge des aspects organisationnels et, enfin et surtout, la signature du bail. Dans cet article, vous trouverez des conseils concernant les termes, les clauses et les détails auxquels vous devez prêter attention dans le contrat de location, mais également ce que vous devez garder à l'esprit lors de l’état des lieux de l'appartement.

Afin de ne rien oublier malgré toute cette agitation lors de la remise des clés, nous vous proposons de télécharger une check-list des points importants à vérifier pendant l’état des lieux de l'appartement.

Contenu et clauses d’un contrat de location : Quelles informations doit contenir un bail ?

Avant de signer le contrat de location, vous devez en vérifier soigneusement le contenu. Les contrats de location peuvent être structurés, formulés et libellés différemment. Prenez le temps de les lire attentivement afin d’en comprendre chaque point. N’hésitez pas à demander au bailleur d’éclaircir certains passages qui vous semblent ambigus.

Contenu important d’un contrat de location

Bien que la structure et la forme des contrats de location d’appartement ne soient pas normalisées par la loi, certaines mentions doivent être obligatoirement indiquées dans le contrat de bail[1]. Il s’agit notamment de[2] :

  • Nom et coordonnées actuelles du bailleur (si géré par un mandataire, le nom et le siège social de celui-ci)
  • Nom du ou des locataire(s)
  • Date du début du bail
  • Durée du bail[3] (bail à durée déterminée ou indéterminée)
  • Destination du logement (bail d’habitation ou bail mixte)
  • Description du bien locatif (appartement ou maison, nombre de pièces, surface habitable) et des équipements privatifs et communs (cave, local à vélo, place de parking, garage, laverie, ascenseur, grenier, jardin, cour…)
  • Type et montant total des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat de location
  • Montant du loyer
  • Montant du dernier loyer versé par le locataire précédent (si départ depuis moins de 18 mois)
  • Modalités de paiement du loyer (date butoir du versement), modalités des charges
  • Modalités et montant du dépôt de garantie
  • Modalités du délai de préavis
  • La surface habitable totale de l’appartement

InformationLe dépôt de garantie est utilisé par le propriétaire afin de couvrir d’éventuels dégâts causés par le locataire. Les modalités et les délais de paiement dépendent du type de contrat, mais en général, le paiement est effectué au moment de la signature. Pour la location d’un logement non meublé, le dépôt de garantie n’excède pas un mois de loyer hors charges. Dans le cas d’une location meublée, le montant ne dépasse pas deux mois de loyer hors charges[4].

InformationLe dépôt de garantie est utilisé par le propriétaire afin de couvrir d’éventuels dégâts causés par le locataire. Les modalités et les délais de paiement dépendent du type de contrat, mais en général, le paiement est effectué au moment de la signature. Pour la location d’un logement non meublé, le dépôt de garantie n’excède pas un mois de loyer hors charges. Dans le cas d’une location meublée, le montant ne dépasse pas deux mois de loyer hors charges[4].

Les clauses facultatives peuvent également être précisées dans le contrat de bail tant qu’elles ne sont pas contraires à la loi. Celles-ci peuvent être :

  • Une clause résolutoire: elle permet au bailleur de résilier le bail à tout moment si le locataire est en tort[5] (non-paiement du loyer par le locataire, troubles répétés de voisinage, défaut d’assurance, non-paiement des charges etc.).
  • Une clause de révision:  elle permet au bailleur de modifier le montant du loyer en cours et de revaloriser son bien. Le loyer ne peut être révisé qu’une fois par an et ne peut augmenter que dans la limite de l’indice de référence des loyers[6] (IRL publié par l’Insee)
    Le loyer peut également être augmenté à la suite de travaux d’amélioration du logement aux frais du bailleur. Dans ce cas, le loyer peut être revalorisé à condition que la majoration soit convenue d’un accord commun entre les parties contractantes.
  • Clause interdisant les chiens d’attaque de catégorie 1[7] (chiens de type Staffordshire appelés aussi pit-bulls, de type Mastiff appelés aussi « boerbulls » et de type Tosa).
  • Clause d’entretien de la chaudière : il est obligatoire qu’une visite annuelle d’un professionnel vérifiant l’état de la chaudière ait lieu. Si la chaudière est individuelle, c’est-à-dire que le locataire dispose de sa propre chaudière, il lui revient de payer les réparations locatives[8].

Quels sont les points auxquels vous devez prêter une attention particulière dans le contrat ?

Avant de signer, vérifiez que les termes du contrat de location correspondent à ce qui a été convenu au préalable avec le propriétaire ou aux informations figurant dans l'annonce immobilière. En particulier :

  • Le loyer et les frais annexes correspondent-ils aux détails annoncés précédemment ? Quelle est la différence entre le prix de la location de votre appartement et le loyer moyen ? Jetez un coup d’œil aux sites d’annonces immobilières ou à l’indice des loyers[9] pour vous faire une idée.
  • La surface habitable est-elle correctement indiquée ? Si vous avez des doutes concernant le nombre de mètres carrés indiqué, mesurez vous-même la taille de l’appartement.
  • Quelles sont les conditions de résiliation du contrat ? Selon si la location est meublée ou vide, le délai d’un préavis de départ varie. Vérifiez selon les cas, combien de mois à l’avance vous devez informer le propriétaire de votre intention de partir et de rompre le contrat[10].
  • Les charges locatives (ou charges récupérables), à la charge du locataire, sont-elles à payer au propriétaire sous forme de redevance fixe, ou de somme forfaitaire? Quel est le montant de la provision sur charges ?

AttentionLes "frais annexes" du bail comprennent les coûts des services publics (électricité, eau, ordures, etc.) et les frais de copropriété (frais de portier, entretien de l'ascenseur, chauffage, etc.).

AttentionLes "frais annexes" du bail comprennent les coûts des services publics (électricité, eau, ordures, etc.) et les frais de copropriété (frais de portier, entretien de l'ascenseur, chauffage, etc.).

Comment reconnaître les clauses non valables dans le contrat de location

De nombreux propriétaires utilisent des formulaires et n'adaptent que certaines données à l'appartement en question. Les formulaires ou modèles particulièrement anciens provenant d'Internet peuvent parfois contenir des clauses obsolètes qui ne sont plus valables aujourd'hui. D'autres contrats contiennent des formulations qui sont généralement invalides.

Voici quelques exemples de clauses non valables (clause réputée non écrite) les plus courantes[11], qui ne doivent pas figurer dans un contrat de location[12] :

  • Le bailleur ne peut pas prélever le loyer directement sur le salaire de son locataire, et il ne peut pas lui imposer un prélèvement automatique.
  • Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire de souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur.
  • Le bailleur ne peut pas interdire à son locataire d’héberger des personnes qui d’ordinaire ne vivent pas avec lui.
Une femme vérifie minutieusement son contrat de location.
  • Le bailleur ne peut pas interdire à son locataire de détenir un animal de compagnie (sauf dans le cas des chiens d’attaque de catégorie 1. Voir dans « Clauses facultatives » du paragraphe « Contenu important d’un contrat de location »).
  • Le bailleur ne peut pas interdire à son locataire d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou religieuse.
  • Le bailleur ne peut pas obliger son locataire à laisser visiter l’appartement (dans l’intention d’une vente ou d’une remise en location) durant plus de deux heures les jours ouvrables.

Ces points ci-dessus ne sont que quelques exemples de clauses non valables. Si vous avez un doute sur la valeur d’une clause dans votre contrat de location, il vous est possible de vous renseigner gratuitement auprès de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil) de votre département : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

Aperçu des différents types de contrats de location

Lors de la vérification du contrat de location, faites attention au type de contrat proposé et à ses caractéristiques. Vous trouverez ci-dessous les types de contrats les plus utilisés :

  • Le bail de location vide : également appelé bail d’habitation vide, concerne les logements non-meublés. La durée du bail est de 3 ans si le propriétaire est un particulier, de 6 ans si le bailleur est une société. Il convient au locataire de donner son préavis de départ 3 mois avant son déménagement en précisant dans sa lettre recommandée le motif de son départ[13].
    La durée du bail peut être réduite à 1 an mais le bailleur doit en donner les raisons qui l’obligent à vendre / à reprendre son logement : un départ à la retraite, l’installation d’un de ses enfants étudiants, une mutation professionnelle (retour d’un bailleur expatrié). Le motif doit figurer dans le contrat de location. Le propriétaire doit prévenir son locataire dans un préavis de 2 mois.
  • Le bail de location meublé : permet au locataire d’emménager dans un logement équipé sans avoir recours à l’achat de mobilier.
    La durée du bail est d’un an minimum, mais dans le cas d’un contrat de location meublé pour étudiant, la durée du bail est au maximum de 9 mois.
  • Le bail de location saisonnière : il s’agit d’un contrat dont le bail dure au maximum 90 jours, le temps d’une saison, mais peut être prolongé jusqu’à 6 mois dans certaines régions touristiques (saison été, saison hiver).
  • Le bail de location mixte : il s’agit d’un contrat pour un logement où le locataire y résidera et pourra y exercer son activité professionnelle. Comme dans un bail de location vide, la durée du bail est de 3 ans si le propriétaire est un particulier, de 6 ans si le bailleur est une société. Il convient également au locataire de donner son préavis de départ 3 mois avant son déménagement en précisant dans sa lettre recommandée le motif de son départ.
  • Le bail de sous-location : il s’agit d’un contrat qui permet au locataire de sous-louer une partie ou tout son logement. C’est une démarche qui se veut temporaire voire provisoire, dans laquelle le propriétaire doit en être informé au préalable et doit vous donner son autorisation écrite.

VérifierSi vous n’êtes pas sûr de certains détails et clauses du contrat, vous pouvez faire vérifier le contrat de location par des experts. Les conseillers des syndicats des locataires, des associations de locataires ou des avocats spécialisés dans le droit de la location peuvent examiner attentivement le bail et vous protéger des pièges potentiels tels que les arnaques et les escroqueries.

VérifierSi vous n’êtes pas sûr de certains détails et clauses du contrat, vous pouvez faire vérifier le contrat de location par des experts. Les conseillers des syndicats des locataires, des associations de locataires ou des avocats spécialisés dans le droit de la location peuvent examiner attentivement le bail et vous protéger des pièges potentiels tels que les arnaques et les escroqueries.

Cas particulier de sous-location

Pour sous-louer une partie de votre appartement, il est impératif avant toute démarche de sous-location d'obtenir une autorisation écrite du bailleur. Sans cela, la sous-location est interdite. En outre, selon que le type de votre logement, que vous souhaitez sous-louer la totalité ou une partie de la propriété, les règles changent légèrement[14].

Si vous résidez dans un logement social :

  • Il est formellement interdit de sous-louer un logement social dans son intégralité (passible d’importantes sanctions).
  • Sous-louer une partie de son logement social n’est autorisé que lorsque le sous-locataire est une personne âgée de plus de 60 ans ou une personne adulte handicapée. Pour procéder à ce type de sous-location, le locataire devra demander l’autorisation du bailleur par courrier recommandé avec avis de réception et dès lors, transmettre au sous-locataire un contrat d’accueil familial, l’autorisation du bailleur et une copie du bail en cours. Le montant du loyer devra être proportionnel à la surface occupée par le sous-locataire.

Si vous résidez dans un logement privé :

  • Que ce soit pour un logement vide ou meublé, vous devez d’abord obtenir l’autorisation du bailleur.
  • Que ce soit pour un logement vide ou meublé, le montant du loyer pour le sous-locataire ne peut pas dépasser celui du locataire.
  • Que ce soit pour un logement vide ou meublé, le locataire est tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi qu’une copie du bail en cours.

Si vous souhaitez sous-louer une partie de l'appartement, vous devez pouvoir prouver qu'un intérêt légitime justifie la sous-location. Dans certaines situations, vous avez même le droit de sous-louer, par exemple si vous :

  • Vous allez vivre dans une autre ville ou à l'étranger pendant une période prolongée.
  • Vous voulez emménager avec un ami ou votre partenaire.
  • Vous ne pouvez plus vous permettre d'acheter l'appartement par vous-même.

Toutefois, le bailleur peut également interdire une éventuelle sous-location, sans qu’il ait à se justifier.

Conditions d’un bail de colocation

Une colocation est un des choix de logement préféré des étudiants et jeunes actifs, et elle permet de vivre avec plusieurs locataires dans un même appartement[15]. Il existe deux types de baux de colocation[16] :

  • Un bail unique : il s’agit d’un seul bail de location que tous les locataires devront signer. En général, ils comportent des clauses que l’on retrouve souvent, notamment la clause de solidarité.  Celle-ci protège le bailleur des impayés car chaque colocataire est responsable du loyer, des charges et des dégradations. Si l’un des habitants ne paie pas son loyer, tous les habitants du logement sont responsables de cet impayé.
  • Plusieurs baux : dans ce cas de figure, chaque locataire est signataire de son bail. Ainsi, chaque locataire est responsable de sa pièce privée (chambre) et des pièces communes (la cuisine, la salle de bains, les toilettes, le salon, le cellier etc.).

Ce à quoi vous devez faire attention pendant l’état des lieux

Lors de la remise des clés de l'appartement, l'état des lieux doit être précis, enregistré et conservé. Aussi passionnante que cette étape puisse être, en particulier pour votre premier appartement, il est toujours important de documenter les détails des éventuels défauts ou des clés manquantes. Collectez toutes les notes dans un protocole d’état des lieux, que vous utiliserez pour l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Le bailleur et le locataire doivent tous les deux être présents lors de la remise des clés. L’état des lieux doit être rempli aussi bien lorsque le logement est vide que lorsqu’il est meublé. Il doit être préparé en deux exemplaires, un pour le locataire et un pour le bailleur, chacun devant être signé par les deux parties et joint aux copies du contrat de location.

Vérifier l'état de l'appartement

L'inspection de l’appartement doit avoir lieu à la lumière du jour. Vous pouvez également apporter une lampe de poche pour pouvoir observer de près les coins et les angles les plus cachés.

Un homme se repose pendant le déménagement dans son nouvel appartement.

Lors de l’état des lieux, vérifiez soigneusement les points suivants :

  • Les fenêtres et les portes se ferment-elles correctement ? Est-ce que les joints sont intactes ?
  • Les robinets, les chasses d’eau etc. fonctionnent-ils ?
  • Les appareils électriques et les interrupteurs fonctionnent-ils ?
  • Le mobilier actuel est-il complet ? Est-il en bon état ?
  • Les équipements tels que l'évier, la baignoire, etc. sont-ils solidement installés et ne vacillent pas ?
  • Voyez-vous des éraflures, des tâches, des bosses, etc. sur le sol ?
  • Quel est l'état de la peinture murale ou du papier peint ? Est-ce que le locataire précédant a repeint avant de partir ?
  • Avez-vous remarqué des moisissures, des dégâts d'eau ou des décolorations sur les murs, le sol ou ailleurs dans la maison ?
  • Le système de chauffage fonctionne-t-il ?
  • L'appartement est-il propre et rangé ?

Si l'appartement comprend également d'autres pièces séparées, telles qu'une cave, un cellier ou un grenier, vous devez également y faire une inspection et vous assurer que ces pièces sont vides. N'oubliez pas de vérifier les escaliers afin qu'aucun dommage ne puisse vous être attribué.

Annotations des défauts, relevés des compteurs et nombre de clés

Si vous constatez des dommages ou si l'appartement ne correspond pas à l'accord contractuel, vous devez tout noter et décrire les défauts en détail dans le rapport d’état des lieux. Nous vous recommandons également de joindre des photos afin d’apporter de la documentation et des preuves.

Notez également le nombre de clés ainsi que les relevés des compteurs de gaz, d'eau et d'électricité au moment de l'emménagement (ou du départ). Si des accords sont conclus concernant des travaux de réparation en suspens, une note doit également être inscrite au procès-verbal.

Conclusion

Plus vous connaissez vos droits en tant que locataire, plus il vous sera facile d'éviter les clauses non valables ou douteuses de votre bail et de vous protéger contre toute complication ultérieure. Tant lors de la signature du contrat que lors de la remise de clé de l'appartement, il est essentiel de prendre son temps et de ne pas se laisser mettre sous pression. Lisez attentivement le contrat de location et vérifiez l'état de l'appartement pour éviter les escroqueries et les mauvaises surprises lors de votre emménagement. Ainsi, vous pouvez commencer ce nouveau chapitre passionnant de votre vie avec confiance et bonne conscience.

Sources :

[1]https://www.assistant-juridique.fr/mentions_obligatoires_bail_habitation.jsp

[2]https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920

[3]https://www.toutimmo.ch/2013/08/le-bail-a-duree-determinee-une-solution-pratique/

[4]https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/le-depot-de-garantie/a12188

[5]https://www.lebonbail.fr/articles/les-clauses-resolutoires-du-contrat-de-bail-la-resiliation-anticipee-du-contrat-de-bail

[6]https://www.squarehabitat.fr/info/conseils/bailleur/l-evolution-du-loyer-en-cours-de-bail_102.aspx

[7]https://www.smartloc.fr/blog/detention-dun-animal-de-compagnie-par-le-locataire/

[8]https://www.lebonbail.fr/glossaire/reparations-locatives

[9]https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/location/pays/france.htm

[10]https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/323-preavis-de-location-resiliation-du-bail

[11]https://www.legalplace.fr/guides/clause-reputee-non-ecrite/

[12]https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1686

[13]https://www.pap.fr/bailleur/location-vide-meuble/la-location-vide/a19910

[14]https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2449

[15]https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34661

[16]https://www.lebonbail.fr/articles/un-bail-de-colocation-ou-un-bail-par-locataire

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