Kobieta obejmuje swojego partnera podczas odbierania kluczy do mieszkania.

Umowa najmu mieszkania i protokół zdawczo-odbiorczy – porady dla przyszłych lokatorów

Gdy znalazłaś już mieszkanie, które do ciebie pasuje i w którym chcesz budować swoją przyszłość, na pewno czujesz się szczęśliwa i uskrzydlona. Pamiętaj jednak, że to nie koniec obowiązków jakie czekają cię w związku z przeprowadzką do nowych czterech kątów. Obok kwestii organizacyjnych musisz pamiętać również o jednym z ważniejszych kroków tej podróży, a mianowicie o odbiorze mieszkania i podpisaniu umowy najmu. W tym artykule dowiesz się, na jakie kwestie zwrócić szczególną uwagę, co nie powinno znajdować się w umowie i czego właściciel mieszkania nie może od ciebie wymagać.  

Abyś w natłoku emocji podczas odbioru kluczy nie zapomniała o najważniejszych aspektach tego przedsięwzięcia, przygotowaliśmy dla ciebie pomocny protokół zdawczo-odbiorczy w formie PDF-u.

Umowa najmu mieszkania: co powinna zawierać poprawnie sformułowane pismo wynajmu lokalu?

Zanim podpiszesz umowę najmu mieszkania, powinnaś ją dobrze przeczytać i sprawdzić, czy nie zawiera błędów lub niedozwolonych klauzul. Z tego względu dobrze jest zapoznać się z dokumentem zawczasu.

Istotne formalności w umowie najmu lokalu

Jak powinna wyglądać umowa najmu nie zostało w prawdzie konkretnie zdefiniowane przez prawo, ale istnieją pewne podstawowe zagadnienia, które muszą być zawarte w takim dokumencie[1]. Te zagadnienia to:

  • Imiona i nazwiska (lub nazwa firmy) oraz aktualne adresy stron
  • Przedmiot umowy wynajmu
  • Oświadczenie o byciu właścicielem mieszkania lub podmiotem uprawnionym do dysponowania lokalem
  • Zobowiązanie się wynajmującego do oddania najemcy mieszkania do używania na czas nieoznaczony (lub oznaczony)
  • Określenie czynszu, opłat dodatkowych i terminu zapłaty
  • Wysokość kaucji zabezpieczającej i forma jej płatności (w gotówce lub przelewem na konto)
  • Termin rozpoczęcie wynajmu
  • Okres wypowiedzenia.

PomysłZgodnie z Art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku spowodowanych przez najemcę zniszczeń.[2]

PomysłZgodnie z Art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja stanowi zabezpieczenie dla wynajmującego w przypadku spowodowanych przez najemcę zniszczeń.[2]

Dodatkowo warto sprawdzić, czy w umowie znajdują się informacje o:

  • Przeznaczeniu lokalu: czy w mieszkaniu można prowadzić działalność gospodarczą, czy jedynie mieszkać?
  • Zmianach budowlanych: czy i ewentualnie co, może zostać zmienione w wyglądzie mieszkania?
  • Podnajmie mieszkania: w jaki sposób możliwy jest wynajem zajmowanego przez nas lokalu innej osobie?

Na jakie kwestie należy zwracać szczególną uwagę podczas czytania umowy najmu mieszkania?

Przed podpisaniem umowy warto przede wszystkim upewnić się, czy wszystkie dane są poprawne. W szczególności:

  • Czy wysokość czynszu i innych opłat odpowiadają tym, które zostały wcześniej ustalone z właścicielem mieszkania? Czy te koszty są porównywalne z podobnymi mieszkaniami w okolicy?
  • Jaka jest właściwa wielkość mieszkania i czy pokrywa się z tym co zapisano w umowie? Jeśli masz wątpliwości co do prawdziwości tych informacji, należy zmierzyć lokal i ustalić jego wymiary samodzielnie.
  • Czy umowa zawiera szczególne uregulowania dotyczące wypowiedzenia najmu? Ustawodawca w art. 11 wskazuje, iż wypowiedzenie najmu przez wynajmującego jest możliwe, gdy najemca m. in. używa lokal w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem bądź zaniedbuje inne obowiązki wynikające z przepisów prawa i z umowy, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia.
  • W jaki sposób obliczane są koszty za media? Należy uiszczać przedpłatę, czy są to opłaty zryczałtowane? W przypadku przedpłaty płacisz za to, co faktycznie zużywasz, natomiast opłata ryczałtowa jest z reguły bezzwrotna i mniej uzależniona od faktycznego zużycia.

UwagaCzęsto wynajmując mieszkanie, można sobie zarezerwować miejsce parkingowe i podłączyć telewizję kablową lub Internet. Dla wygody, takie opłaty warto od razu wliczyć w czynsz. Zazwyczaj, nowi mieszkańcy wolą jednak na własną rękę zorientować się w cenach okolicznych parkingów i firm dostarczających szybki Internet.[2]

UwagaCzęsto wynajmując mieszkanie, można sobie zarezerwować miejsce parkingowe i podłączyć telewizję kablową lub Internet. Dla wygody, takie opłaty warto od razu wliczyć w czynsz. Zazwyczaj, nowi mieszkańcy wolą jednak na własną rękę zorientować się w cenach okolicznych parkingów i firm dostarczających szybki Internet.[2]

Jak rozpoznać niedozwolone klauzule w umowach najmu mieszkania

Wielu właścicieli mieszkań nie sporządza umów osobiście. Często sięgają oni po gotowe wzory, które znajdą w Internecie. Takie pisma – zwłaszcza starszej daty – zawierają wiele błędów lub niedozwolonych klauzul. Należy więc dobrze przyjrzeć się tym zapisom i sprawdzić, czy wszystkie są one zgodne z prawem.

Możliwe są różne niedozwolone klauzule, zwane również klauzulami abuzywnymi. Na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów znaleźć można aktualną listę takich postanowień umownych, które nie spełniają obecnych standardów prawnych[3]. Najczęściej spotykane klauzule abuzywne to:

  • Brak protokołu stanu lokalu i urządzeń: Unikajmy sytuacji, w której nie ma dołączonego do umowy protokołu stanu lokalu i urządzeń w nim się znajdujących. W naszym interesie leży sporządzenie takiego protokołu. Zawiera on opis stanu mieszkania i wskazań liczników w dniu przekazania mieszkania najemcy oraz opis urządzeń i wyposażenia lokalu.
  • Brak określenia sposobu wnoszenia opłat i ich podstawy: Opłaty nie wpisane w czynsz, powinny być w umowie szczegółowo wymienione wraz z określonym terminem i sposobem ich płatności. Zadbajmy o to, aby zapisać, że będziemy dokonywać opłat na podstawie rachunków okazanych nam przez właściciela, a nie tylko jego oświadczeń.[4]
  • Ograniczenie właściwości miejscowej sądu lub prawa do sądu: Uprawnienie do wyboru sądu należy do powoda. To prawo jest jednak często łamane przez kontrahentów i z góry określane.
Klauzula abuzywna – kobieta sprawdza umowę wynajmu mieszkania.
  • Wyłączenie bądź ograniczenie odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania albo za szkody na osobie: Wynikające z Kodeksu cywilnego reguły odszkodowawcze związane z nienależytym wykonywaniem zobowiązań, czy też ze szkód powstałych na osobach, nie mogą być modyfikowane poprzez jednostronne ustalenia kontrahenta.
  • Modyfikacje sposobu rozwiązania umowy lub odstąpienia od niej w sposób sprzeczny z prawem: Uprawnienia stron do rozwiązania bądź odstąpienia od umowy przewidziane prawem mają często charakter imperatywny. Z tego charakteru wynika brak możliwości modyfikacji uprawnień przez strony umowy.[5]
  • Zawieranie w umowie najmu postanowień uzależniających jej zawarcie od podpisania dodatkowej umowy: kontrahent nie może żądać od nas podpisania z nim dodatkowej umowy, która nie ma faktycznego związku z wynajmowanym lub kupowanym mieszkaniem.
  • Wyłączenie obowiązku zwrotu czynszu w przypadku odstąpienia od umowy: jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania przed spełnieniem całości świadczenia, kontrahent nie może żądać od niego zapłaty czynszu.
  • Postanowienia przewidujące uprawnienie kontrahenta do określenia lub podwyższenia czynszu już po zawarciu umowy: Niektóre umowy zawierają klauzulę przewidującą kary dla osób, które nie zgodzą się na podwyższenie czynszu i z tego powodu będą chciały odstąpić od umowy.[6]

Rodzaje umów najmu mieszkania – charakterystyka poszczególnych typów dokumentów

Przy podpisywaniu dokumentów wynajmu mieszkania, należy zwrócić uwagę na typ umowy. Wyszczególnić można cztery najpopularniejsze typy najmu lokali, które różnią się między sobą pod kilkoma względami[7]:

  • Najem mieszkania na czas nieoznaczony: W tym dokumencie powinien być jasno określony sposób i termin wypowiedzenia umowy. Jej zakończenie następuje z reguły poprzez pismo złożone przez jedną ze stron z zachowaniem określonych wcześniej formalności.
  • Najem mieszkania na czas oznaczony: Wygasa samoczynnie po upływie terminu na jaki została zawarta, zgodnie ze stosownym zapisem umowy. Takiej umowy nie można wcześniej wypowiedzieć, chyba że w umowie zostaną, zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, określone okoliczności dopuszczające taką możliwość i strony przewidziały to w umowie.
  • Najem okazjonalny: W tym wypadku nie obowiązuje większość przepisów o ochronie praw lokatorskich, a samą umowę sporządza się w obecności notariusza. Jako najemca jesteś zobowiązana złożyć oświadczenie o innym lokalu mieszkalnym, w którym będziesz mogła zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu.
  • Podnajem: umowa ta polega na oddaniu przedmiotu najmu w całości lub części innemu podmiotowi w dalszy najem. W przypadku lokalu polega to na tym, że wynajmujemy mieszkanie lub pokój, od osoby, która sama wynajmuje ten lokal od właściciela.[8]

SprawdźJeśli chcesz się upewnić czy twoja umowa zawiera niedozwolone klauzule, to nie wstydź się poprosić specjalistów o radę w tej sprawie. Może ci to oszczędzić wielu kłopotów, które wiążą się z takim nieuczciwym zachowaniem ze strony wynajmującego.

SprawdźJeśli chcesz się upewnić czy twoja umowa zawiera niedozwolone klauzule, to nie wstydź się poprosić specjalistów o radę w tej sprawie. Może ci to oszczędzić wielu kłopotów, które wiążą się z takim nieuczciwym zachowaniem ze strony wynajmującego.

Przypadek szczególny – podnajem

Aby podnająć część bądź całość zajmowanego przez ciebie mieszkania, musisz przede wszystkim postarać się o zgodę jego właściciela. Możliwe, że znajdziesz w swojej umowie najmu zapis dotyczący takiego działania. Zawsze jednak warto poinformować właściciela o swoich zamiarach, aby uniknąć niemiłych konsekwencji.

Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 11 ust 2 pkt 3 wprost daje właścicielowi możliwość wypowiedzenia umowy w przypadku niedozwolonego podnajmu. Samowolne wynajęcie części lub całości już najmowanego mieszkania może skończyć się przymusową wyprowadzką.

Istnieją od tej reguły pewne odstępstwa, o których także należy pamiętać[9]:

  • Oddanie mieszkania do użytku osobie, wobec której mamy obowiązek alimentacyjny.
  • Mieszkanie w lokalu wraz ze współmałżonkiem.
  • Przyjmowanie gości i ich nocleg w mieszkaniu.

Jeśli do wynajmującej mieszkanie dziewczyny przyjeżdża chłopak, to nawet jeżeli robi to w każdy weekend, nie można uznać, że dziewczyna oddała lokal w bezpłatne użytkowanie. Tak samo będzie, jeżeli do najemcy przyjedzie na dłuższe wakacje ktoś z członków rodziny. Tego typu sytuacje nie powodują konieczności uzyskania zgody właściciela, który nie ma żadnych możliwości wyciągania z tego konsekwencji.

W praktyce ważną rolę pełni również czas trwania umowy najmu. Oprócz sprawdzenia, czy najemca otrzymał zgodę właściciela na dalszy wynajem lokalu, trzeba sprawdzić także czas, na jaki najemca zawarł swoją umowę. Innymi słowy czas trwania umowy o podnajem ograniczony jest czasem trwania umowy najmu pomiędzy właścicielem a najemcą.

Przypadek szczególny – umowa najmu okazjonalnego

Z umów najmu okazjonalnego korzystać mogą tylko osoby prywatne i wyłącznie w odniesieniu do lokali mieszkalnych.

W przypadku najmu okazjonalnego osoba, która będzie zajmować lokal, musi wskazać ewentualne mieszkanie zastępcze w razie potrzeby opróżnienia wynajmowanego mieszkania. W tym celu konieczne jest również dostarczenie wynajmującemu oświadczenia podpisanego przez właściciela mieszkania zastępczego. Ważne, by zawierało ono dane mieszkania i właściciela, który wyraża zgodę na przyjęcie najemcy pod swój dach, gdy zajdzie taka konieczność. Dopiero wtedy obie strony mogą podpisać umowę, z którą najemca zgłasza się do notariusza, aby sporządzić w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu egzekucji.

Komplet dokumentów musi zostać złożony w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od podpisania umowy. Niedotrzymanie tego terminu sprawi, że umowa traktowana będzie jak zwykły wynajem.[10]

Na co zwrócić szczególną uwagę podczas odbioru mieszkania

Podczas odbioru lokalu należy dokładnie przyjrzeć się całemu mieszkaniu i sporządzić protokół z tych oględzin. Bez względu na to jak bardzo emocjonujący potrafi być proces odbioru kluczy do pierwszego mieszkania, należy zachować zimną krew i skrupulatnie odnotować wady i ewentualne braki – najlepiej w przygotowanym w tym celu protokole zdawczo-odbiorczym.

Podczas przekazania mieszkania powinni być obecni zarówno właściciele jak i najemcy. W imieniu wynajmujących występują często pośrednicy, którzy oczywiście również mają prawo do reprezentacji swoich klientów. Obie strony powinny podpisać protokół zdawczo-odbiorczy. Dokument należy sporządzić w dwóch identycznych egzemplarzach, które dostaje każda ze stron.

Odbiór mieszkania – mężczyzna rozpakowuje swoje rzeczy w nowym domu.

Sprawdź stan mieszkania

Oględziny lokalu i jego otoczenia warto dokonywać w ciągu dnia i zwrócić szczególną uwagę na kilka rzeczy, które mniej doświadczony najemca może przeoczyć:[11]

  • Czy drzwi i okna łatwo się zamykają i są szczelne?
  • Jak działają krany i inne zawory?
  • Czy wszystkie dostępne urządzenia elektryczne działają poprawnie?
  • W jakim stanie są pozostawione w mieszkaniu meble?
  • Czy ściany nie posiadają niepokojących plam, mogących świadczyć o zagrzybieniu mieszkania?
  • Jaka jest ilość gniazdek elektrycznych i gdzie są rozmieszczone?
  • Jaki jest poziom hałasu w ciągu dnia?
  • Czy w budynku jest czynny zsyp, który może być wylęgarnią robactwa?
  • Jaka jest infrastruktura w okolicy, czy będziesz mieć blisko do tramwaju lub autobusu?
  • Czy ogrzewanie działa odpowiednio?
  • Czy mieszkanie jest czyste i schludnie utrzymane?

Jeśli mieszkanie posiada dodatkową komórkę lub piwnicę, warto tam zajrzeć. Nie zapomnij też przyjrzeć się korytarzowi i drzwiom w ciągach komunikacyjnych, by wykluczyć szkody spowodowane przez twoje meble i inne przedmioty wnoszone do nowego mieszkania.

Zanotuj wady, stan liczników i ilość kluczy

Jeśli faktycznie zauważysz jakieś wady lub inne uchybienia, zanotuj je w protokole zdawczo-odbiorczym i dokładnie opisz. Warto też zrobić zdjęcia, które doskonale nadają się o dokumentacji i dokładnie pokazują ewentualne szkody.

Nie zapomnij sprawdzić i odnotować ilości kluczy oraz stanu wszystkich liczników. Jeśli natomiast ustaliliście wspólnie z właścicielem, że wykona jeszcze jakieś prace naprawcze, to również one powinny znaleźć się w protokole odbioru mieszkania.

Podsumowanie

Im lepiej znasz swoje prawa, tym szybciej rozpoznasz ewentualne wady mieszkania. Mogą to być zarówno wady fizyczne jak i prawne – w formie klauzul abuzywnych. Niezwykle ważne jest, aby dokładnie przyjrzeć się wszystkim szczegółom. Oględziny lokalu to także okazja do zadania wszystkich najważniejszych pytań właścicielowi. Warto dopytać o warunki korzystania z mieszkania, terminy płatności, ponoszenie kosztów ewentualnych napraw oraz opinię właściciela na temat przyjmowania gości, palenia w mieszkaniu lub obecności zwierząt. Gdy będziesz pamiętała o wszystkich tych sprawach, możesz spokojnie odbierać klucze do swoich czterech kątów i cieszyć się nowym etapem w życiu.

Źródła:

[1]https://www.infor.pl/prawo/umowy/najem-i-dzierzawy/752206,Co-powinna-zawierac-umowa-najmu.html
(dostęp 14.10.2020)

[2]http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf
(dostęp 14.10.2020)

[3]https://rynek-deweloperski.pl/jakie-sa-oplaty-za-media-co-wchodzi-w-sklad-kosztow-wynajecia-mieszkania/s
(dostęp 14.10.2020)

[4]https://www.rejestr.uokik.gov.pl/
(dostęp 19.10.2020)

[5]https://www.morizon.pl/blog/umowa-najmu-niedozwolone-i-niekorzystne-zapisy
(aufgerufen am 28.09.2020)

[6]https://skarbonamamony.pl/klauzule-niedozwolone-w-umowach-najmu.html
(dostęp 20.10.2020)

[7]https://www.pb.pl/klauzule-niedozwolone-w-umowie-najmu-572731
(dostęp 20.10.2020)

[8]http://www.kluczdowynajmu.pl/rodzaje-umow-wynajmu-mieszkania
(dostęp 20.10.2020)

[9]https://nieruchomosci.dziennik.pl/news/artykuly/611533,podnajem-mieszkania-nieruchomosci-dom-mieszkanie-pieniadze.html
(aufgerufen am 07.10.2020)

[10]https://www.morizon.pl/blog/podnajem-mieszkania-zasady
(dostęp 20.10.2020)

[11]https://businessinsider.com.pl/finanse/najem-okazjonalny-zasady-przepisy-i-formalnosci/qjy3lt5
(dostęp 20.10.2020)

[12]http://regiodom.pl/portal/zakup-nieruchomosci/zakup-nieruchomosci-i-dokumenty/wynajem-mieszkania-na-co-zwrocic-uwage-nie-popel
(dostęp 20.10.2020)

Źródła zdjęć:

iStock.com/Group4 Studio

iStock.com/Cecilie_Arcurs

iStock.com/fizkes

iStock.com/Lordn