Una ragazza con le chiavi della nuova casa in mano abbraccia il suo compagno.

Dal contratto di affitto alla consegna delle chiavi di casa

Hai trovato l’appartamento dei tuoi sogni e non vedi l’ora di trasferirti e iniziare a costruire il tuo futuro nel tuo nuovo nido? Sicuramente hai concluso una fase complicata di questo percorso, ovvero quella della ricerca della casa, ma ci sono ancora degli importanti step che ti separano dalla meta finale, tra cui preparare gli scatoloni del trasloco, occuparti degli aspetti organizzativi e, non da ultimo, firmare il contratto di affitto. In questo articolo ti spieghiamo le formule e le clausole tipiche dei contratti di locazione e tutto ciò a cui devi prestare attenzione al momento della consegna dell’appartamento.

Per essere sicuro di non dimenticare nessun dettaglio al momento della consegna delle chiavi, scarica il nostro modello in formato PDF del verbale di consegna dell’appartamento.

Quali informazioni deve contenere un contratto di locazione?

Prima di procedere con la firma del contratto di affitto, devi assicurarti di leggere con attenzione il suo contenuto. I contratti di locazione possono essere strutturati e formulati in modo diverso: per questo motivo è fondamentale prendersi tutto il tempo necessario per controllarli per bene e comprenderne ogni punto.

Elementi tipici di un contratto di affitto

Anche se la struttura e la forma sono libere, esistono degli elementi essenziali che devono essere indicati nel contratto di locazione. Tra questi[1]:

  • Dati anagrafici e indirizzo delle due parti
  • Indicazione e descrizione del bene oggetto del contratto d’affitto (compresi scala, piano, ubicazione, dati catastali e uso per cui viene ceduto in locazione)
  • Locali di cui si compone l’appartamento e metratura
  • Data di inizio del contratto e periodo di validità
  • Termini e modalità per la disdetta del contratto
  • Importo del canone di locazione (divisione tra canone d’affitto e spese annue)
  • Importo del deposito cauzionale
  • Data di stipula del contratto

CuriositàIl deposito cauzionale, che serve al locatore per tutelarsi da eventuali inadempimenti da parte del conduttore, può essere pari al massimo a tre mensilità di affitto. Modalità e tempi di versamento sono indicati nel contratto, ma generalmente si versa al momento della firma.[2]

CuriositàIl deposito cauzionale, che serve al locatore per tutelarsi da eventuali inadempimenti da parte del conduttore, può essere pari al massimo a tre mensilità di affitto. Modalità e tempi di versamento sono indicati nel contratto, ma generalmente si versa al momento della firma.[2]

Nel contratto di locazione possono inoltre essere specificati i seguenti punti:

  • Modifiche e migliorie: l’inquilino è autorizzato ad apportare modifiche all’immobile?
  • Subaffitto: esiste la possibilità di subaffittare l’appartamento e a quali condizioni?
  • Animali domestici: l’affittuario può detenere animali d’affezione nell’appartamento?
  • Divieto di fumare: è possibile fumare all’interno dell’abitazione?

Contratto di locazione ad uso abitativo - A quali aspetti bisogna prestare attenzione?

Prima di apporre la tua firma, verifica che le clausole del contratto corrispondano a quanto stabilito precedentemente con il locatore o con le informazioni riportate nell’annuncio immobiliare. In particolare:

  • Il canone dell’affitto e le spese annue corrispondono? Qual è la differenza tra il prezzo di affitto del tuo appartamento e la media degli affitti di quella zona? Dai un’occhiata ai siti di annunci immobiliari per farti un’idea.

  • La superficie abitabile è indicata correttamente? In caso di dubbi sul numero di metri quadrati indicati, misura tu stesso la grandezza dell’appartamento.

  • Quali sono i termini per il recesso dal contratto? Per i contratti di affitto di lunga durata la disdetta va data generalmente con un preavviso di sei mesi. Per i contratti transitori, invece, il preavviso va da uno a tre mesi e la disdetta può essere data solo per gravi motivi.

  • Quali sono le modalità di pagamento degli oneri accessori? È previsto il pagamento di una quota fissa con conguaglio a fine periodo, di una somma forfettaria basata sullo storico delle bollette precedenti o secondo il consumo effettivo?

AttenzioneI cosiddetti “oneri accessori” del contratto di locazione comprendono le spese per le utenze (luce, acqua, spazzatura, ecc.) e quelle condominiali (compenso del portiere, manutenzione dell’ascensore, riscaldamento, ecc.).[3]

AttenzioneI cosiddetti “oneri accessori” del contratto di locazione comprendono le spese per le utenze (luce, acqua, spazzatura, ecc.) e quelle condominiali (compenso del portiere, manutenzione dell’ascensore, riscaldamento, ecc.).[3]

Quali sono le clausole nulle in un contratto di affitto?

Molti proprietari utilizzano dei modelli standard per i contratti di locazione e adattano solo alcune informazioni all’appartamento in questione. Soprattutto i vecchi modelli trovati in Internet possono talvolta contenere delle clausole obsolete, che oggi non sono più attuali. Altri contratti prevedono delle clausole prive di validità. La presenza di clausole vessatorie non determina però la nullità dell’intero contratto, ma semplicemente la loro inefficacia.

Di seguito trovi alcuni esempi delle clausole nulle più comuni nei contratti di affitto[4]:

  • Durata del contratto: le clausole che prevedono una durata contrattuale inferiore rispetto al termine minimo stabilito dalla legge (4+4 anni nel contratto libero e 3+2 anni nel contratto a canone concordato) sono da considerarsi nulle.

  • Diritto di recesso del conduttore: nella maggior parte dei contratti non è in alcun modo possibile eliminare o limitare il diritto di recesso dell’inquilino, come impedire di poter dare disdetta in qualsiasi momento, previo congruo preavviso, ma solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali.
Contratto affitto - Una ragazza controlla se il contratto contiene clausole non valide.
  • Costi per le riparazioni: sono considerate vessatorie anche le clausole che pongono a carico del conduttore le riparazioni di tutti gli impianti e degli interventi necessari per permettere all’immobile di servire all’uso per cui è locato, così come le spese dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le spese dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso del bene (spese di piccola manutenzione, ad es. riparazione di serrature, maniglie, rubinetti, sostituzione di vetri rotti) sono invece di competenza dell’inquilino.

  • Lavori di manutenzione alla fine della locazione: molti contratti impongono all’inquilino l’obbligo di provvedere, una volta terminato il rapporto di locazione, alla manutenzione dell’appartamento a causa del naturale deterioramento che l’abitazione locata subisce nel tempo per il normale utilizzo, pena la perdita di parte della cauzione. Questa clausola, tuttavia, sarebbe nulla: sebbene l’affittuario abbia l’obbligo di riconsegnare l’appartamento in buono stato, non è responsabile dell’inevitabile usura del tempo.

  • Mancato pagamento dell’affitto: le clausole che stabiliscono la risoluzione del contratto qualora manchi il pagamento di una sola mensilità sono illegittime.

  • Aumento del canone di locazione: le clausole che prevedono l’aumento del canone ogni anno in misura forfettaria sono illegittime, in quanto tale aumento deve essere legato agli aggiornamenti Istat.

  • Accesso del proprietario all’abitazione: le clausole che concedono al proprietario il diritto di visitare l’appartamento in qualsiasi momento e senza autorizzazione del conduttore non sono valide, a meno che non si tratti di circostanze eccezionali e urgenti. Le visite all’immobile devono essere stabilite di comune accordo con congruo preavviso.[5]

Tipi di contratto di locazione: quale tipologia è più adatta alle tue esigenze?

Nel controllare il contratto di locazione presta attenzione alla tipologia contrattuale proposta e alle sue caratteristiche. Di seguito trovi i tipi di contratto maggiormente utilizzati[6]:

  • Contratto di locazione a canone libero (4+4): è la forma più comune di contratto di locazione e si ha quando il proprietario e l’inquilino si accordano liberamente sul canone da versare mensilmente. Ha una durata di quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro. Se il conduttore non desidera rinnovare il contratto dopo il primo periodo, deve inviare una disdetta entro sei mesi dalla scadenza. È tuttavia possibile recedere dal contratto prima della fine del quadriennio sempre rispettando il preavviso di sei mesi.

  • Contratto d’affitto a canone concordato (3+2): in questa tipologia contrattuale il prezzo dell’affitto non è deciso liberamente dal proprietario, ma deve essere fissato tenendo conto di un range specifico stabilito dall’accordo territoriale tra le organizzazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini maggiormente rappresentativi. La durata minima del contratto è di tre anni e, salvo disdetta, viene prorogato tacitamente alle medesime condizioni per un ulteriore biennio.

  • Contratto transitorio: viene concepito in caso di una situazione temporanea di necessità (ad esempio stage, lavoro, corso di formazione) che deve essere riportata nel testo del contratto e comprovata dall’idonea documentazione. Il periodo contrattuale è di 18 mesi e al termine di questo periodo, il contratto cessa in automatico, ma può essere rinnovato o trasformato in un altro tipo di contratto.

  • Contratto di affitto per studenti: si tratta di una tipologia contrattuale specifica per universitari (triennali, magistrali, master, dottorandi, ecc.). La durata va solitamente dai 6 e 36 mesi e alla scadenza può essere rinnovato per lo stesso periodo di tempo. La possibilità di recesso dal contratto prima della scadenza è ammessa solo per gravi motivi.
  • Subaffitto: quando un inquilino concede in uso a terzi l’immobile. La sublocazione può essere totale o parziale.

CheckSe non ti senti sicuro di alcuni dettagli contenuti nel contratto, prima di apporre la tua firma, fai controllare il contratto di locazione da un esperto. I sindacati degli inquilini o gli avvocati possono verificare attentamente il contratto di locazione e proteggerti da eventuali truffe.

CheckSe non ti senti sicuro di alcuni dettagli contenuti nel contratto, prima di apporre la tua firma, fai controllare il contratto di locazione da un esperto. I sindacati degli inquilini o gli avvocati possono verificare attentamente il contratto di locazione e proteggerti da eventuali truffe.

Subaffitto – Quando è possibile?

Prima di subaffittare il tuo appartamento o una parte di esso, devi chiedere il permesso al locatore. In alcuni casi, i contratti contengono una specifica clausola che regola la sublocazione. Se invece nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocazione, è necessario informare e ottenere un’autorizzazione scritta da parte del proprietario.

La possibilità di subaffittare un immobile o parte di esso è regolata dall’articolo 2 della Legge n. 392/78. A seconda che tu voglia sublocare l’intero immobile o una parte di esso, le regole cambiano leggermente[7]:

  • il locatore ha in genere la facoltà di sublocare parzialmente l’appartamento, previa comunicazione al locatore
  • la sublocazione totale invece non è generalmente possibile, salvo consenso del proprietario
  • per i contratti di natura transitoria e per studenti, la sublocazione è invece vietata

Come già anticipato, tutto questo cambia, se nel contratto viene inserita una specifica clausola che regola la sublocazione. In caso di violazione del divieto contenuto nel contratto o se il conduttore decide di subaffittare totalmente l’immobile senza il consenso del locatore, quest’ultimo è legittimato a chiedere la risoluzione sia del contratto di affitto principale, che di quello di sublocazione.

Per attivare un subaffitto, è necessario innanzitutto mandare una comunicazione scritta al proprietario tramite lettera raccomandata, indicando l’identità del subconduttore, la durata del contratto e i vani sublocati.

La durata del subaffitto non ha un termine minimo o massimo, ma di sicuro non può durare più della locazione principale. Se la sublocazione è superiore ai 30 giorni, sarà necessario registrare il contratto di subaffitto.

Condizioni e caratteristiche del contratto di affitto per studenti

Il contratto di locazione per studenti universitari è un tipo particolare di contratto ad uso transitorio (durata 6-36 mesi), pensato appositamente per le esigenze abitative degli studenti fuorisede. La stipula di questo contratto deve rispettare alcuni requisiti fondamentali[8]:

  • Lo studente deve avere la residenza in un Comune diverso da quello in cui si trova l’immobile in affitto; la residenza del locatario deve essere esplicitamente indicata nel contratto di affitto.
  • L’appartamento concesso in locazione deve trovarsi in un Comune in cui ha sede l’università o una sede distaccata o in un Comune limitrofo.
  • È necessario dimostrare che lo studente sia iscritto a un corso universitario presso l’ateneo locale.

Anche per il contratto di affitto per studenti si tratta di un contratto di locazione a canone concordato: questo significa che proprietario di casa non è totalmente libero di stabilire il canone mensile dell’affitto ma deve basarsi sugli accordi stipulati da organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti. Proprietari e affittuari hanno inoltre diritto ad agevolazioni fiscali sull’affitto presentando la dichiarazione dei redditi.

La consegna dell’appartamento: tutti gli aspetti da tenere a mente

La consegna delle chiavi della nuova casa, soprattutto se si tratta del tuo primo appartamento in assoluto, è un momento di grandi emozioni. Per quanto entusiasmante possa essere questa tappa, è necessario verificare attentamente e documentare con precisione le condizioni dell’appartamento nel verbale di consegna dell’immobile. Durante il sopralluogo è importante prestare particolare attenzione a eventuali difetti o chiavi mancanti.

Proprietario e inquilino devono essere entrambi presenti alla consegna delle chiavi. Il verbale va compilato sia quando il locale è arredato sia quando è spoglio. Il documento dovrebbe essere redatto in duplice copia, una per l’affittuario e una per il proprietario, ciascuna delle quali dovrà essere firmata da entrambe le parti e allegate alle copie del contratto di affitto.

Controllare lo stato dell’appartamento

Il sopralluogo della casa dovrebbe essere fatto con la luce del giorno. In alternativa, puoi portare con te una torcia elettrica, in modo da poter controllare bene anche gli angoli più nascosti.

Un ragazzo si riposa durante il trasloco nel suo nuovo appartamento.

Durante il sopralluogo controlla attentamente i seguenti punti:

  • Finestre e porte si chiudono correttamente?
  • I rubinetti dell’acqua, gli sciacquoni del water, ecc. funzionano senza problemi?
  • Gli elettrodomestici e gli interruttori della luce funzionano?
  • Gli arredi presenti sono completi e funzionanti?
  • Gli apparecchi come il lavandino, la vasca da bagno ecc. sono installati saldamente e non vacillano?
  • Sul pavimento sono presenti graffi, macchie o ammaccature?
  • Qual è lo stato della vernice dei muri o della carta da parati?
  • Hai notato muffa, danni causati da infiltrazioni d’acqua o scolorimenti sulle pareti, sul pavimento o in altri punti della casa?
  • Il riscaldamento funziona?
  • L’appartamento è pulito e in ordine?

Se l’appartamento comprende anche altri vani separati, come cantina o mansarda, fai una perlustrazione anche di queste stanze e verifica che siano vuote. Non dimenticare di controllare le scale, in modo che eventuali danni non possano in futuro essere attribuiti al tuo trasloco.

Difetti, contatori e numero di chiavi – Cosa annotare nel verbale di consegna

Se dovessi riscontrare dei danni o se l’appartamento non dovesse corrispondere a quanto definito nel contratto, devi annotare tutto e descrivere i difetti nei dettagli nel verbale di consegna. Ti consigliamo anche di allegare delle fotografie, in modo tale da dare una visione più precisa dello stato dell’abitazione.

Annota anche le copie delle chiavi e la lettura dei contatori di gas, acqua e luce al momento della consegna (o riconsegna) dell’immobile. Se sono stati presi accordi per lavori di riparazione in sospeso, annota anche questi nel verbale.

Conclusioni

Più conosci i tuoi diritti di affittuario, più ti sarà facile evitare clausole nulle o discutibili nel contratto di locazione e tutelarti da eventuali complicazioni successive. Sia al momento della firma del contratto che alla consegna dell’appartamento, è fondamentale prendersi tutto il tempo necessario e non lasciarsi mettere sotto pressione. Leggi con attenzione il contratto di affitto e controlla lo stato dell’appartamento per evitare truffe e brutte sorprese una volta entrato nella tua nuova casa. In questo modo potrai iniziare questo entusiasmante capitolo della tua vita in tutta serenità.

Riferimenti bibliografici:

[1]https://www.ilmessaggero.it/casa/news/casa-news/contratto_d_affitto_tutto_devi_sapere/3649673.html
(consultato in data 21.10.2020)

[2]https://blog.uniaffitti.it/il-deposito-cauzionale-nel-contratto-daffitto/
(consultato in data 21.10.2020)

[3]https://mondoaffitto.com/2018/03/19/cosa-sono-gli-oneri-accessori/
(consultato in data 21.10.2020)

[4]https://www.diritto.it/contratto-locazione-nullita-delle-clausole-vessatorie/
(consultato in data 21.10.2020)

[5]https://www.condominioweb.com/locazione-quando-il-proprietario-puo-entrare-in-casa.16900
(consultato in data 21.10.2020)

[6]https://blog.the-roommate.com/quale-contratto-di-affitto-scegliere/
(consultato in data 21.10.2020)

[7]https://www.wonder.legal/it/guide/subaffitto-cos-quando-possibile/
(consultato in data 21.10.2020)

[8]https://www.money.it/contratto-affitto-studenti-universitari-modulo-fac-simile-regole-tasse-cedolare-secca
(consultato in data 21.10.2020)

Immagini tratte da:

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