Mietvertrag prüfen und Wohnungsübergabe planen – Infos & Tipps

Hast Du eine Wohnung gefunden, die zu Dir passt und in der Du Dir eine Zukunft aufbauen möchtest, sind Freude und Erleichterung sicherlich groß. Neben den organisatorischen Arbeiten zur Umzugsvorbereitung stehen mit der Unterzeichnung des Mietvertrags und der tatsächlichen Wohnungsübergabe weitere wichtige Schritte an. Auf welche Formulierungen, Klauseln und Details Du im Mietvertrag achten solltest und was es außerdem bei der Wohnungsübergabe zu beachten gibt, liest Du in diesem Artikel.

Damit Du bei aller Aufregung bei der Schlüsselübergabe nichts vergisst, stellen wir in unserem PDF ein Wohnungsübergabeprotokoll als Muster zum Download bereit.

Bevor Du den Mietvertrag unterschreibst, solltest Du die Inhalte genau prüfen. Mietverträge können unterschiedlich gestaltet und ausformuliert sein: Daher solltest Du Dir Zeit nehmen, alles in Ruhe durchzulesen.

Einige wesentliche Inhalte sollten in keinem Mietvertrag fehlen. Dazu zählen:

• Vertragspartner: Namen und aktuelle Adressinformationen der Vertragsparteien

• Mietobjekt: Quadratmeterzahl bzw. Anzahl der Räume, konkrete Informationen zu den mitvermieteten Nebenräumen/Gemeinschaftsräumen

• Vertragsdauer: Beginn des Mietverhältnisses, bei befristetem Mietvertrag auch Vertragsdauer bzw. Ende des Mietverhältnisses

• Mietkosten: Höhe der Kaution und Miete (Hauptmietzins, Betriebskosten, Umsatzsteuer)

• Hausordnung: zum Beispiel Ruhezeiten oder Regeln für gemeinsam genutzte Räume

Weiterhin können im Mietvertrag auch einige Zusatzvereinbarungen getroffen werden. Zum Beispiel:

• vereinbarte Nutzungsart des Mietobjekts (privat oder gewerblich)

• mögliche Veränderungen an der Bausubstanz

• Übernahme der Ausstattung

• Reparaturpflichten bei kleineren Schäden

• Vereinbarungen zur Haustierhaltung

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Wusstest du, dass ...

Die vertraglich festgelegte Mietkaution beträgt üblicherweise etwa drei Bruttomonatsmieten. Die vom Gesetzgeber festgelegte Obergrenze für die Kaution liegt wiederum bei sechs Bruttomonatsmieten. Einen höheren Betrag darf der Vermieter nicht von Dir verlangen. Auch bei späteren Mieterhöhungen kann die Kaution nicht nachträglich angehoben werden.

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Überprüfe vor der Unterschrift vor allem, ob die Angaben im Mietvertrag mit vorherigen Absprachen oder den Daten in der Wohnungsanzeige übereinstimmen.

• Entsprechen Mietzins und Betriebskosten den vorab angekündigten Angaben? In welchem Verhältnis steht der Mietpreis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

• Ist die Wohnfläche korrekt angegeben? Hast Du Zweifel, ob die angegebene Quadratmeterzahl plausibel ist, solltest Du nach Möglichkeit selbst nachmessen.

• Werden die Betriebskosten als Einzelabrechnung oder Pauschale bezahlt? Bei einer Einzelabrechnung erstellt der Vermieter eine monatliche Betriebskostenabrechnung: Du zahlst also nur, was Du wirklich verbraucht hast. Bei einer Betriebskostenpauschale bezahlst Du jeden Monat einen gleichbleibenden Betrag, der einmal im Jahr nachträglich abgerechnet wird.

Tipp: Die Bruttomiete umfasst die Nettomiete (also den Hauptmietzins) und die Betriebskosten. Die Kosten für Heizung und Warmwasser zählen nicht zu den Betriebskosten, deswegen wird auch häufig von der Bruttokaltmiete gesprochen. In der Bruttowarmmiete sind diese Beträge enthalten. Die Stromkosten werden generell nie über den Mietzins abgerechnet, sondern direkt an den Anbieter bezahlt.

Einige unwirksame Klauseln im Mietvertrag findest Du hier:

• Ungenaue Angabe der Wohnfläche: Ist die Wohnung zehn Prozent kleiner als angegeben, zählt dies als Mangel. Ungefähre Flächenangaben („circa 80 Quadratmeter“) oder die Möglichkeit von „Messfehlern“ ändern daran nichts.

• Generelles Verbot der Tierhaltung: Die Tierhaltung darf im Mietvertrag nicht pauschal und ohne Angabe von triftigen Gründen verboten werden. Kleintiere, von denen keine Beeinträchtigung oder Belastung für das Mietshaus zu erwarten ist, sind grundsätzlich erlaubt. Die Haltung von Hunden und Katzen, oder speziellen Rassen (z. B. „Kampfhunde“), kann wiederum im Vertrag untersagt oder von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden.

• Ausschluss der Mietminderung: Das Recht des Mieters, bei Mängeln an der Wohnung die Miete zu mindern, kann weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden.

• Rauchverbot: Mietern kann das Rauchen in ihrer eigenen Wohnung, außerhalb von gemeinschaftlich genutzten Flächen, nicht verboten werden.

• Aussetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, ernste Schäden am Haus bzw. an der Bausubstanz beheben zu lassen. Das betrifft hauptsächlich das Wohnhaus und die Gemeinschaftsanlagen, die von allen Mietern genutzt werden – in eingeschränktem Maße allerdings auch den Mietgegenstand selbst. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn durch einen massiven Schimmelbefall die Gesundheit der Mieter gefährdet wird oder wenn eine große Belastung oder Gefahr von den Schäden ausgeht, also etwa bei einem Wasserrohrbruch, undichten Gasleitungen oder defekten Elektroleitungen. Diese Pflicht kann im Mietvertrag nicht ausgeschlossen oder auf den Mieter umgewälzt werden.

• Zustand der Wohnung bei Rückgabe: Der Mieter verpflichtet sich dazu, die Wohnung nach Vertragsende so zurückzugeben, wie er sie ursprünglich übernommen hat. Dabei fallen die Spuren einer gewöhnlichen Abnützung allerdings nicht ins Gewicht, da diese bereits mit dem Mietzins abgegolten werden. Demnach ist ein Ausmalen beim Auszug nicht unbedingt erforderlich – allerdings hat der Vermieter oft ein Recht auf einen Anstrich in hellen und neutralen Farben.

• Besichtigungsklausel: Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen, eine Wohnung jederzeit und ohne Anlass zu besichtigen, sind unwirksam. Liegen sachliche Gründe vor, z. B. ein Schadensfall innerhalb der Wohnung, und kündigt sich der Vermieter vorab an, kann er dennoch von seinem Zutrittsrecht Gebrauch machen.

Achte bei der Überprüfung des Mietvertrages darauf, um welche Art von Mietvertrag[i] bzw. um welches Mietverhältnis es sich handelt.

Nicht bei jedem Mietverhältnis kommt das Mietrechtsgesetz (MRG)[ii] gleichermaßen zur Anwendung, was die Rechte und Pflichten der Mieter und Vermieter beeinflusst:

Vollanwendungsbereich des MRG: gültig für Mietwohnungen in Altbauten und geförderten Neubauten sowie vermietete Eigentumswohnungen in einem vor dem 9. Mai 1945 errichteten Gebäude; zugunsten der Mieter besteht ein Preis- und Kündigungsschutz

Teilanwendungsbereich des MRG: gültig für nicht-geförderte Neubauten, Aus-, Auf- und Zubauten sowie vermietete Eigentumswohnungen in einem nach dem 8. Mai 1945 errichteten Gebäude; zugunsten der Mieter besteht nur der Kündigungsschutz

Keine Anwendung des MRG: gültig für Ein- oder Zweifamilienhäuser bzw. Dienst- oder Werkswohnungen; weder Preis- noch Kündigungsschutz greift

Grundsätzlich unterscheidet das Mietrecht zwischen zwei wesentlichen Mietverhältnissen: Hauptmiete und Untermiete. Weiterhin werden die Vertragsarten noch nach ihrer Vertragsdauer unterschieden – wichtig ist, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt:

Ein Hauptmietvertrag liegt vor, wenn der Mietvertrag zwischen der wohnungssuchenden Person und einer der folgenden Personen abgeschlossen wurde:

• Hauseigentümer

• Wohnungseigentümer

• Mieter bzw. Pächter des gesamten Hauses

• Wohnungseigentumsbewerber

Um einen Untermietvertrag handelt es sich, wenn der Mietvertrag zwischen dem Wohnungssuchenden und dem Hauptmieter geschlossen wird.

In vielen Mietverträgen ist die Untervermietung verboten – doch der Vermieter kann sich nur auf das Verbot berufen, wenn triftige Gründe vorliegen. Dazu zählen:

• Der Hauptmieter hat vor, die gesamte Wohnung unterzuvermieten und keinen Teil selbst zu nutzen.

• Der Hauptmieter verlangt einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins.

• Die Anzahl der Bewohner übersteigt die Anzahl der Wohnräume („Überbelag“).

• Es besteht Grund zur Annahme, dass der Untervermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören könnte.

Ein Mieter kann seine Wohnung also generell untervermieten, wenn es der Mietvertrag nicht ausdrücklich untersagt und er nicht gegen die oben genannten Gründe verstößt.

Beim unbefristeten Mietvertrag wird kein fester Zeitpunkt für das Ende des Mietverhältnisses festgelegt. Mieter und Vermieter haben die Möglichkeit, den Vertrag jederzeit zu kündigen – beim Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist einen Monat.

Bei befristeten Mietverhältnissen wird die Vertragsdauer vorab auf eine bestimmte Zeit festgelegt. Die Befristung eines Mietverhältnisses, das in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt, ist nur mit einer Mindestvertragsdauer von drei Jahren möglich. Wird der befristete Mietvertag verlängert, gilt ebenfalls eine Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren.

Wird der befristete Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht aufgelöst oder vertraglich verlängert, geht dieser automatisch in einen weiteren auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über („stillschweigende Verlängerung“). Wird nach Ablauf der dreijährigen Verlängerung erneut nichts unternommen, findet eine Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag statt. Um absolute Sicherheit zu haben, ist jedoch eine Absprache mit dem Vermieter über eine ausdrückliche Verlängerung ratsam.

Fällt das Mietverhältnis voll oder teilweise in den Anwendungsbereich des MRG, hat der Mieter trotz der Befristung die Möglichkeit zu einer vorzeitigen Vertragskündigung. Diese ist frühestens nach einem Jahr der vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer möglich. Die Kündigungsfrist beträgt dabei drei Monate, der Kündigungstermin ist der letzte Tag im Monat – insgesamt 16 Monate ist der Mieter demnach mindestens an ein Mietverhältnis gebunden. Greift das MRG nicht, sollte im Mietvertrag bestenfalls eine Vereinbarung über ein vorzeitiges Kündigungsrecht getroffen werden.

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Bedenke, dass...

Bist Du Dir vor der Unterzeichnung bei Vertragsdetails und Klauseln unsicher, kannst Du den Mietvertrag von Experten prüfen lassen. Berater in Mietervereinen oder Anwälte, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben, können den Mietvertrag sorgfältig prüfen und Dich vor möglichen Fallstricken bewahren.

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Soll eine Wohnung als WG bewohnt werden, können die Mietverträge unterschiedlich gestaltet sein. Welche Vertragsart am besten geeignet ist, hängt von möglichen Vorgaben des Vermieters und den möglichen WG-Bewohnern selbst ab.

• WG-Bewohner als Untermieter: Ein WG-Bewohner ist der Hauptmieter, alle anderen Mitbewohner sind Untermieter. Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter auch bei schuldhaftem Verhalten seiner Untermieter, z. B. wenn Mietzahlungen ausbleiben. In dieser Konstellation sollte der Mitbewohner, der voraussichtlich am längsten in der WG wohnen wird, den Vertrag abschließen. Wenn der Hauptmieter auszieht, besteht nämlich keine Garantie, dass der Mietvertrag auf einen Untermieter übertragen wird.

• WG-Bewohner als Hauptmieter: In diesem Fall unterzeichnen alle WG-Bewohner den Mietvertrag. Sie sind gleichberechtigt, übernehmen aber auch jeweils die vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Es entsteht eine sogenannte Solidarschuld: Dadurch kann der Vermieter Zahlungen bei Mietrückständen oder Schäden unabhängig vom Verschulden bei jedem einzelnen Hauptmieter einfordern. Für die WG-Bewohner ist diese Vertragsart daher nicht ohne Risiken.

• WG-Bewohner als eigenständige Mieter: Bei dieser Variante schließt jeder WG-Bewohner für das eigene Zimmer und gemeinsam genutzte Räume einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter. Jeder Mieter haftet nur für seinen eigenen Vertrag. Allerdings haben die WG-Bewohner bei dieser Konstellation häufig keinen Einfluss darauf, wer beispielsweise als Nachmieter für einen Bewohner in die WG einzieht.

Bei der Wohnungsübergabe sollte der Zustand der Wohnung genau festgehalten bzw. protokolliert werden. So aufregend die Schlüsselübergabe insbesondere bei der ersten Wohnung sein kann, ist es dennoch wichtig, Details zu möglichen Mängeln oder fehlenden Schlüsseln in einem Wohnungsübergabeprotokoll genau zu dokumentieren.

Bei der Wohnungsübergabe sollten Vermieter und Mieter anwesend sein. Häufig übernehmen auch Hausverwalter oder Makler die Wohnungsübergabe. Beide Parteien sollten das Wohnungsübergabeprotokoll unterschreiben – im Idealfall liegt das Protokoll in doppelter Ausfertigung vor, sodass am Ende des Übergabetermins beide Seiten ein Exemplar mitnehmen können.

Achte an folgenden Stellen auf Mängel oder Schäden:

• Lassen sich Fenster und Türen gut schließen? Halten sie dicht?

• Funktionieren Wasserhähne, Toilettenspülung, o. Ä.?

• Funktionieren vorhandene Elektrogeräte und Lichtschalter?

• Sind vorhandene Einrichtungsgegenstände vollständig und funktionstüchtig?

• Sind Einbauten wie Spüle, Badewanne etc. fest verbaut und wackeln nicht?

• Siehst Du Kratzer, Flecken, Dellen, o. Ä. auf dem Fußboden?

• Sind Anstrich oder Tapete einwandfrei verstrichen bzw. befestigt?

• Findest Du Schimmel, Wasserschäden oder Verfärbungen an den Wänden, am Boden oder anderen Stellen?

• Wird die Heizung warm?

• Ist die Wohnung sauber bzw. besenrein?

Gehören auch andere Räume wie Keller oder Dachbodenabteil zur Wohnung, solltest Du auch dort nach größeren Mängeln Ausschau halten und prüfen, ob diese Räume leer sind. Vergiss außerdem nicht, das Treppenhaus auf Schäden zu überprüfen, um später ausschließen zu können, dass sie durch Deinen Einzug entstanden sind.

Entdeckst Du Schäden oder entspricht die Wohnung nicht dem Zustand, der im Mietvertrag vereinbart oder gesetzlich vorgeschrieben ist, solltest Du die Mängel in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten und genau beschreiben. Zur Dokumentation und als Beweis eignen sich außerdem Fotos der Beschädigungen.

Notiere außerdem die Anzahl der Schlüssel sowie die Zählerstände für Gas, Wasser und Strom zum Zeitpunkt des Einzuges (bzw. Auszuges). Werden Absprachen zu ausstehenden Reparaturarbeiten getroffen, gehört auch dazu ein Vermerk ins Protokoll.

Je besser Du Dich mit Deinen Rechten als Mieter auskennst, desto eher erkennst Du ungültige oder fragwürdige Klauseln im Mietvertrag und schützt Dich vor späteren Komplikationen. Sowohl bei der Unterzeichnung des Mietvertrags als auch bei der Wohnungsübergabe ist es wichtig, dass Du Dir Zeit nimmst und Dich nicht unter Druck setzen lässt. Je aufmerksamer und gründlicher Du den Vertrag und den Zustand der Wohnung prüfst, desto eher fallen Dir Mängel oder unwirksame Klauseln auf, die Du nicht hinnehmen musst. So kannst Du den Schlüssel zu Deiner Wohnung sicher und mit einem ruhigen Gewissen entgegennehmen.

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https://www.mietrechtsinfo.at/mietvertrag-erstellen-oesterreich

(abgerufen am 08.10.2020)

https://www.immobilienscout24.at/ratgeber/mietrecht-oesterreich/mietkaution.html

(abgerufen am 08.10.2020)

https://www.wohnnet.at/finanzieren/investment/miete-kalt-warm-brutto-netto-und-was-man-darunter-versteht-8383484

(abgerufen am 16.10.2020)

https://kurier.at/wirtschaft/immobiz/mietvertrag-welche-klauseln-sind-erlaubt/400436326

(abgerufen am 16.10.2020)

https://www.arbeiterkammer.at/infopool/akportal/Studie_Wohnungsmietvertraege_2004.pdf

(abgerufen am 16.10.2020)

https://mietervereinigung.at/9893/Haustiere-im-Mietvertrag

(abgerufen am 19.10.2020) https://wien.arbeiterkammer.at/beratung/Wohnen/miete/Erhaltungspflicht_des_Vermieters.html

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https://mietervereinigung.at/News/841/44146/Ausmalen-alles-was-Recht-ist

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https://mieterhilfe.at/mietrecht/faqs/zutritt-zur-wohnung

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https://wien.arbeiterkammer.at/service/broschueren/wohnen/Mietrecht_2019.pdf

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https://www.wien.gv.at/wohnen/schlichtungsstelle/geltungmrg.html

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