Mietvertragsarten im Überblick
Grundsätzlich unterscheidet das Mietrecht zwischen zwei wesentlichen Mietverhältnissen: Hauptmiete und Untermiete. Weiterhin werden die Vertragsarten noch nach ihrer Vertragsdauer unterschieden – wichtig ist, ob es sich um ein befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis handelt:
Hauptmietvertrag
Ein Hauptmietvertrag liegt vor, wenn der Mietvertrag zwischen der wohnungssuchenden Person und einer der folgenden Personen abgeschlossen wurde:
Untermietvertrag
Um einen Untermietvertrag handelt es sich, wenn der Mietvertrag zwischen dem Wohnungssuchenden und dem Hauptmieter geschlossen wird.
In vielen Mietverträgen ist die Untervermietung verboten – doch der Vermieter kann sich nur auf das Verbot berufen, wenn triftige Gründe vorliegen. Dazu zählen:
Der Hauptmieter hat vor, die gesamte Wohnung unterzuvermieten und keinen Teil selbst zu nutzen.
Der Hauptmieter verlangt einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins.
Die Anzahl der Bewohner übersteigt die Anzahl der Wohnräume („Überbelag“).
Es besteht Grund zur Annahme, dass der Untervermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören könnte.
Ein Mieter kann seine Wohnung also generell untervermieten, wenn es der Mietvertrag nicht ausdrücklich untersagt und er nicht gegen die oben genannten Gründe verstößt.
Unbefristeter Mietvertrag
Beim unbefristeten Mietvertrag wird kein fester Zeitpunkt für das Ende des Mietverhältnisses festgelegt. Mieter und Vermieter haben die Möglichkeit, den Vertrag jederzeit zu kündigen – beim Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften. In der Regel beträgt die Kündigungsfrist einen Monat.
Befristeter Mietvertrag
Bei befristeten Mietverhältnissen wird die Vertragsdauer vorab auf eine bestimmte Zeit festgelegt. Die Befristung eines Mietverhältnisses, das in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt, ist nur mit einer Mindestvertragsdauer von drei Jahren möglich. Wird der befristete Mietvertag verlängert, gilt ebenfalls eine Mindestverlängerungsdauer von drei Jahren.
Wird der befristete Mietvertrag nach Ablauf der Befristung nicht aufgelöst oder vertraglich verlängert, geht dieser automatisch in einen weiteren auf drei Jahre befristeten Mietvertrag über („stillschweigende Verlängerung“). Wird nach Ablauf der dreijährigen Verlängerung erneut nichts unternommen, findet eine Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag statt. Um absolute Sicherheit zu haben, ist jedoch eine Absprache mit dem Vermieter über eine ausdrückliche Verlängerung ratsam.
Fällt das Mietverhältnis voll oder teilweise in den Anwendungsbereich des MRG, hat der Mieter trotz der Befristung die Möglichkeit zu einer vorzeitigen Vertragskündigung. Diese ist frühestens nach einem Jahr der vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer möglich. Die Kündigungsfrist beträgt dabei drei Monate, der Kündigungstermin ist der letzte Tag im Monat – insgesamt 16 Monate ist der Mieter demnach mindestens an ein Mietverhältnis gebunden. Greift das MRG nicht, sollte im Mietvertrag bestenfalls eine Vereinbarung über ein vorzeitiges Kündigungsrecht getroffen werden.
