Contratto di affitto e consegna delle chiavi: guida pratica

Hai trovato l’appartamento dei tuoi sogni e non vedi l’ora di trasferirti e iniziare a costruire il tuo futuro nel tuo nuovo nido? Sicuramente hai concluso una fase complicata di questo percorso, ovvero quella della ricerca della casa, ma ci sono ancora degli importanti step che ti separano dalla meta finale, tra cui preparare il trasloco, occuparti degli aspetti organizzativi e, non da ultimo, firmare il contratto di affitto. In questo articolo ti spieghiamo le formule e le clausole tipiche di contratti di locazione e tutto ciò a cui devi prestare attenzione al momento della consegna dell’appartamento.

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Quali informazioni deve contenere un contratto di locazione?

Prima di procedere con la firma del contratto di affitto, devi assicurarti di leggere con attenzione il suo contenuto. I contratti di locazione possono essere strutturati e formulati in modo diverso: per questo motivo è fondamentale prendersi tutto il tempo necessario per controllarli per bene e comprenderne ogni punto.

Elementi tipici di un contratto di affitto

Anche se la struttura e la forma sono libere, esistono degli elementi essenziali che devono essere indicati nel contratto di locazione. Tra questi:

• Dati anagrafici e indirizzo delle due parti

• Indicazione e descrizione del bene oggetto del contratto d’affitto (compresi scala, piano, ubicazione, dati catastali e uso per cui viene ceduto in locazione)

• Locali di cui si compone l’appartamento e metratura

• Data di inizio del contratto e periodo di validità

• Termini e modalità per la disdetta del contratto

• Importo del canone di locazione (divisione tra canone d’affitto e spese annue)

• Importo del deposito cauzionale

• Data di stipula del contratto

Contratto di locazione ad uso abitativo - A quali aspetti bisogna prestare attenzione?

Prima di apporre la tua firma, verifica che le clausole del contratto corrispondano a quanto stabilito precedentemente con il locatore o con le informazioni riportate nell’annuncio immobiliare. In particolare:

• Il canone dell’affitto e le spese accessorie corrispondono? Qual è la differenza tra il prezzo di affitto del tuo appartamento e la media degli affitti di quella zona? Dai un’occhiata ai siti di annunci immobiliari per farti un’idea.

• La superficie abitabile è indicata correttamente? In caso di dubbi sul numero di metri quadrati indicati, misura tu stesso la grandezza dell’appartamento.

• Le spese accessorie si pagano in acconto o forfettariamente? Se paghi in acconto, le spese accessorie si pagano in anticipo ogni mese. Il proprietario poi fa un conteggio annuale delle spese accessorie: quindi paghi solo quello che hai davvero consumato. Se paghi forfettariamente, non ci sono conteggi annuali delle spese accessorie e quindi non ci sono possibili pagamenti aggiuntivi o rimborsi.

Consiglio: Se gli acconti previsti nel contratto di locazione sono molto bassi, anche l'affitto lordo sembrerà inferiore. Nel peggiore dei casi, però, al momento del conteggio annuale il locatario potrebbe trovarsi a dover pagare un importo aggiuntivo inaspettatamente elevato. Per essere sicuro dell'ammontare effettivo delle spese accessorie, prima di stipulare il contratto è opportuno informarsi sull'ammontare effettivo delle spese accessorie degli ultimi tre anni.

Di seguito trovi alcuni esempi di clausole nulle nei contratti di affitto:

• Detenzione di animali: La detenzione di piccoli animali non può essere vietata in modo generale nel contratto di locazione. Per cani e gatti, invece, il locatore può legittimamente richiedere la propria autorizzazione.

• Divieto di fumo: Al locatario non può essere vietato di fumare nel proprio appartamento, a condizione che non si tratti di spazi comuni.

• Clausola percentuale: I piccoli difetti nell’appartamento devono essere sistemati dal locatario, purché possano essere riparati senza grande sforzo o senza conoscenze tecniche specifiche. Tuttavia, l’obbligo riguarda solo le piccole riparazioni: gli interventi più importanti restano a carico del locatore. Una clausola che impone al locatario di sostenere costi fino all’un per cento dell’affitto annuo è considerata nulla.

• Visite dell’abitazione: Sono inefficaci le clausole che attribuiscono al locatore il diritto di entrare nell’appartamento in qualsiasi momento e senza motivo. Se però esistono ragioni oggettive, ad esempio un danno all’interno dell’abitazione, e il locatore avvisa in anticipo, ha comunque il diritto di accedere all’appartamento.

Tipi di contratto di locazione: quale tipologia è più adatta alle tue esigenze?

Nel controllare il contratto di locazione presta attenzione alla tipologia contrattuale proposta e alle sue caratteristiche. Di seguito trovi i tipi di contratto maggiormente utilizzati:

• Contratto di locazione a tempo indeterminato: in questo tipo di contratto non viene fissata una data precisa per la scadenza del rapporto locativo. Il locatario e il locatore hanno la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, rispettando il termine di preavviso.

• Contratto di locazione a tempo determinato: si tratta di un rapporto locativo in cui viene fissata una data di scadenza del contratto. La durata della locazione viene quindi stabilita in anticipo per un determinato periodo di tempo.

• Contratto con aumento a scaglioni: nel contratto di locazione a canone scalare, oltre al canone iniziale, vengono indicati anche gli aumenti previsti. In esso viene stabilito quando e in che misura il canone aumenterà negli anni successivi. Il canone di locazione può essere aumentato solo una volta all'anno.

• Contratto di sublocazione/subaffitto: il rapporto di locazione sussiste tra il locatario principale e un sublocatario.

Caso particolare: il subaffitto

In qualità di locatario hai il diritto di dare in sublocazione una stanza oppure l’intero appartamento. La sublocazione non può essere vietata in modo generale nel contratto di locazione. Devi però informare il locatore della tua intenzione e, ad esempio, comunicargli le condizioni del rapporto di sublocazione.

In determinate circostanze il locatore può comunque rifiutare la sublocazione, ad esempio se:

• il locatario si rifiuta di indicare le condizioni della sublocazione;

• dalla sublocazione derivano svantaggi importanti per il locatore, ad esempio perché l’appartamento risulterebbe sovraffollato;

• il locatario chiede al subconduttore un canone sproporzionato, con l’unico scopo di trarne profitto;

• il locatario non intende più tornare ad abitare nell’appartamento o addirittura non vi entra mai a vivere.

Il locatario principale è responsabile nei confronti del locatore per l'intero canone di locazione e per eventuali danni causati dal sublocatario. Se il contratto di locazione principale viene risolto, anche il sublocatario deve lasciare l'appartamento.

Caso particolare: contratto di locazione per un appartamento condiviso

Se un appartamento deve essere abitato in condivisione, ad esempio nel caso di studenti, il contratto di locazione può essere strutturato in modi diversi. La soluzione più adatta dipende sia dalle condizioni poste dal locatore, sia dagli accordi tra le persone che andranno ad abitare insieme.

1. Coinquilini come subconduttori: una persona figura come conduttore principale, mentre tutti gli altri coinquilini sono subconduttori. Il conduttore principale risponde nei confronti del locatore anche per il comportamento degli altri, ad esempio se i subconduttori non pagano la loro parte di affitto.

2. Tutti i coinquilini come conduttori principali: in questo caso tutte le persone che vivono nell’appartamento condiviso firmano il contratto di locazione come conduttori principali. Sono quindi sullo stesso piano e ciascuno assume la piena responsabilità contrattuale verso il locatore. Poiché tutti rispondono in solido, il locatore può richiedere il pagamento di affitti arretrati o il risarcimento di danni a uno qualsiasi dei conduttori, indipendentemente da chi abbia causato il problema. Per i coinquilini questo tipo di contratto non è quindi privo di rischi.

Step 1 - Controllare lo stato dell’appartamento

Il sopralluogo della casa dovrebbe essere fatto con la luce del giorno. In alternativa, puoi portare con te una torcia elettrica, in modo da poter controllare bene anche gli angoli più nascosti.

Durante il sopralluogo controlla attentamente i seguenti punti:

• Finestre e porte si chiudono correttamente?

• I rubinetti dell’acqua, gli sciacquoni del water, ecc. funzionano senza problemi?

• Gli elettrodomestici e gli interruttori della luce funzionano?

• Gli arredi presenti sono completi e funzionanti?

• Gli apparecchi come il lavandino, la vasca da bagno ecc. sono installati saldamente e non vacillano?

• Sul pavimento sono presenti graffi, macchie o ammaccature?

• Qual è lo stato della vernice dei muri o della carta da parati?

• Hai notato muffa, danni causati da infiltrazioni d’acqua o scolorimenti sulle pareti, sul pavimento o in altri punti della casa?

• Il riscaldamento funziona?

• L’appartamento è pulito e in ordine?

Se l’appartamento comprende anche altri vani separati, come cantina o mansarda, fai una perlustrazione anche di queste stanze e verifica che siano vuote. Non dimenticare di controllare le scale, in modo che eventuali danni non possano in futuro essere attribuiti al tuo trasloco.

Step 2 - Difetti, contatori e numero di chiavi

Se dovessi riscontrare dei danni o se l’appartamento non dovesse corrispondere a quanto definito nel contratto, devi annotare tutto e descrivere i difetti nei dettagli nel verbale di consegna. Ti consigliamo anche di allegare delle fotografie, in modo tale da dare una visione più precisa dello stato dell’abitazione.

Annota anche le copie delle chiavi e la lettura dei contatori di gas, acqua e luce al momento della consegna (o riconsegna) dell’immobile. Se sono stati presi accordi per lavori di riparazione in sospeso, annota anche questi nel verbale.

Conclusioni: controllare il contratto d’affitto e traslocare con serenità

Più conosci i tuoi diritti di affittuario, più ti sarà facile evitare clausole nulle o discutibili nel contratto di locazione e tutelarti da eventuali complicazioni successive. Sia al momento della firma del contratto che alla consegna dell’appartamento, è fondamentale prendersi tutto il tempo necessario e non lasciarsi mettere sotto pressione. Leggi con attenzione il contratto di affitto e controlla lo stato dell’appartamento per evitare truffe e brutte sorprese una volta entrato nella tua nuova casa. In questo modo potrai iniziare questo entusiasmante capitolo della tua vita in tutta serenità.

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Riferimenti bibliografici e approfondimenti:

https://www.mobiliare.ch/tema/guida-giuridica/diritto-di-locazione
(consultato in data 19.11.2025)

https://www.asi-infoalloggio.ch/documenti
(consultato in data 19.11.2025)

https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/depot-kautionsversicherung.html
(consultato in data 19.11.2025)

https://www.generali.ch/it/situazioni-della-vita/diritto/animali-in-locazione-cosa-e-consentito
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https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/kleinreparaturen-ersatzteile.html
(consultato in data 19.11.2025)

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