Mietvertrag prüfen und Wohnungsübernahme planen: Tipps für Mieter

Wenn du eine Wohnung gefunden hast, die zu dir passt und in der du dir eine Zukunft aufbauen möchtest, sind Freude und Erleichterung sicherlich gross. Neben den organisatorischen Arbeiten zur Umzugsvorbereitung stehen mit der Unterzeichnung des Mietvertrags und der tatsächlichen Wohnungsübernahme weitere wichtige Schritte an. Welche Formulierungen, Klauseln und Details du im Mietvertrag beachten solltest und was es ausserdem bei der Wohnungsabgabe zu berücksichtigen gibt, erfährst du in diesem Artikel.

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Mietvertrag prüfen: Was steht in einem seriösen Mietvertrag?

Bevor du den Mietvertrag unterschreibst, solltest du die Inhalte genau prüfen. Mietverträge können unterschiedlich gestaltet und ausformuliert sein. Daher solltest du dir Zeit nehmen, alles in Ruhe durchzulesen.

Wichtige Inhalte des Mietvertrags

Obwohl der konkrete Aufbau von Mietverträgen nicht starr vorgegeben ist, gibt es einige Inhalte, die gemäss gesetzlichen Bestimmungen des Obligationenrechts (OR) in fast jedem Mietvertrag zu finden sind. Dazu zählen:

• Bestimmung der Vertragsparteien: Name und aktuelle Adressinformationen von Vermieter und Mieter.

• Bestimmung des Mietobjektes: Bezeichnung und Beschreibung des Mietobjektes bzw. der Liegenschaft inkl. Quadratmeterzahl und Anzahl der Räume, Auflistung mitvermieteter Nebenräume (z. B. Keller, Estrich, Garage, Veloabstellplatz).

• Mietzins: Festgelegte Höhe des monatlichen Mietzinses. Meist wird unterteilt in Nettomiete plus Heiz- und Nebenkosten (entweder pauschal oder akonto).

• Vertragsdauer: Festlegungen zum Mietbeginn, befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis sowie Kündigungsfristen (gesetzlich mindestens 3 Monate, oft auf spezifische Quartalstermine festgelegt).

• Mietzinsdepot: Sicherheitsleistung für den Vermieter, wenn Schäden in der Wohnung auftreten oder Mietzahlungen ausbleiben.

• Verwendungszweck: Festlegungen zur Nutzung (z. B. nur zu Wohnzwecken, Untermiete nur mit Zustimmung des Vermieters).

• Besondere Vereinbarungen: Informationen zu Rechten und Pflichten, wie z. B. Haustierhaltung, kleine Reparaturen oder die Hausordnung.

Auf welche Aspekte solltest du im Mietvertrag besonders achten?

Überprüfe vor der Unterschrift vor allem, ob die Angaben im Mietvertrag mit vorherigen Absprachen oder den Daten in der Wohnungsanzeige übereinstimmen.

• Entsprechen Mietzins und Nebenkosten den vorab angekündigten Angaben? In welchem Verhältnis steht der Mietpreis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

• Ist die Wohnfläche korrekt angegeben? Hast du Zweifel, ob die angegebene Quadratmeterzahl plausibel ist, solltest du nach Möglichkeit selbst nachmessen.

• Werden die Nebenkosten als Akonto oder Pauschale bezahlt? Bei einer Akontozahlung bezahlst du deine Nebenkosten als monatliche Vorauszahlung. Der Vermieter erstellt dann eine jährliche Nebenkostenabrechnung: Du zahlst also nur, was du wirklich verbraucht hast. Bei einer Pauschalzahlung entfallen jährliche Nebenkostenabrechnungen und somit auch mögliche Nach- oder Rückzahlungen.

Tipp: Sind die Akontozahlungen im Mietvertrag sehr niedrig angesetzt, erscheint die Bruttomiete ebenfalls geringer zu sein. Auf den Mieter können dann aber bei der Jahresabrechnung im schlimmsten Fall unerwartet hohe Nachzahlungen zukommen. Um sicherzugehen, wie hoch die tatsächlichen Nebenkosten sind, solltest du dich vor Vertragsabschluss über die Höhe der effektiven Nebenkosten der letzten drei Jahre informieren.

• Tierhaltung: Die Haltung von Kleintieren (wie Hamster, Wellensittiche oder Zierfische) kann im Mietvertrag nicht pauschal verboten werden. Die Haltung von grösseren Tieren wie Hunden oder Katzen kann aber durchaus von der vorgängigen Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden.

• Rauchverbot: Mietern kann das Rauchen in ihrer eigenen Wohnung, ausserhalb von gemeinschaftlich genutzten Flächen, nicht verboten werden.

• Kleiner Unterhalt: In der Schweiz ist gesetzlich geregelt, dass Mieter für den „kleinen Unterhalt“ selbst aufkommen müssen. Das betrifft Mängel, die ohne Fachwissen behoben werden können (z. B. Duschschlauch ersetzen). Die Grenze liegt hier meist bei etwa 150 bis 200 Franken pro Fall. Klauseln, die dich verpflichten, einen prozentualen Anteil der Jahresmiete für alle Reparaturen zu zahlen, sind in der Schweiz unzulässig.

• Besichtigung: Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen, eine Wohnung jederzeit und ohne Anlass zu besichtigen, sind unwirksam. Liegen sachliche Gründe vor, z. B. ein Schadensfall innerhalb der Wohnung, und kündigt sich der Vermieter vorab an, kann er dennoch von seinem Zutrittsrecht Gebrauch machen.

Mietvertrag, Untermietvertrag & Co.: Um welche Vertragsart handelt es sich?

Achte bei der Überprüfung des Mietvertrages darauf, um welche Art von Mietvertrag bzw. um welches Mietverhältnis es sich handelt. Folgende Vertragsarten werden häufig genutzt:

• Unbefristeter Mietvertrag: Bei dieser Vertragsart wird kein fester Zeitpunkt für das Ende des Mietverhältnisses festgelegt. Mieter und Vermieter haben die Möglichkeit, den Vertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit zu kündigen.

• Befristeter Mietvertrag: Hierbei handelt es sich um ein Mietverhältnis, bei dem ein Vertragsende festgelegt wird. Die Mietdauer wird also vorab auf eine bestimmte Zeit festgelegt.

• Staffelmietvertrag: Im Staffelmietvertrag werden zusätzlich zur Anfangsmiete auch bereits vorgesehene Mieterhöhungen vermerkt. Darin wird festgelegt, wann und in welchem Umfang sich die Miete in den folgenden Jahren steigern wird. Der Mietzins darf nur einmal pro Jahr erhöht werden.

• Untermietvertrag: Das Mietverhältnis besteht zwischen dem Hauptmieter und einem Untermieter.

Sonderfall Untermietvertrag – das solltest du beachten:

Als Mieter hast du in der Schweiz grundsätzlich das Recht, ein Zimmer oder deine gesamte Wohnung unterzuvermieten. Die Untervermietung kann im Mietvertrag nicht pauschal verboten werden. Dennoch musst du den Vermieter über dein Vorhaben informieren und ihm die Bedingungen des Untermietverhältnisses (z. B. Mietzins, Dauer, Identität des Untermieters) offenlegen.

Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Vermieter eine Untervermietung verweigern:

• Verweigerung der Informationen: Der Mieter weigert sich, die Bedingungen der Untermiete (z. B. den Untermietvertrag) vorzulegen.

• Wesentliche Nachteile: Dem Vermieter entstehen durch die Untervermietung erhebliche Nachteile, beispielsweise wenn die Wohnung durch zu viele Personen überbelegt wird oder der Untermieter den Hausfrieden stört.

• Missbräuchlicher Mietzins: Der Hauptmieter verlangt vom Untermieter eine unverhältnismässig hohe Miete. In der Schweiz gilt: Du darfst mit der Untermiete keinen nennenswerten Gewinn machen. Ein moderater Aufschlag (ca. 10 bis 20 %) für Möbel oder Nebenkosten ist jedoch meist zulässig.

• Fehlende Rückkehrabsicht: Der Hauptmieter plant nicht, in absehbarer Zeit wieder in die Wohnung zurückzukehren. Die Untermiete ist als vorübergehende Lösung gedacht.

Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter weiterhin für die gesamte Miete sowie für Schäden, die der Untermieter verursacht. Wird der Hauptmietvertrag gekündigt, endet automatisch auch das Recht des Untermieters, in der Wohnung zu bleiben.

Sonderfall WG-Mietvertrag – welche Möglichkeiten gibt es?

Soll eine Wohnung als WG bewohnt werden, können die Mietverträge unterschiedlich gestaltet sein. Welche Vertragsart am besten geeignet ist, hängt von möglichen Vorgaben des Vermieters und den möglichen WG-Bewohnern selbst ab.

• WG-Bewohner als Untermieter: Ein WG-Bewohner ist der Hauptmieter, alle anderen Mitbewohner sind Untermieter. Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter auch bei schuldhaftem Verhalten seiner Untermieter, z. B. wenn Mietzahlungen ausbleiben.

• WG-Bewohner als Hauptmieter: In diesem Fall unterzeichnen alle WG-Bewohner einen Solidarmietvertrag. Sie sind gleichberechtigt, übernehmen aber auch jeweils die vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Da alle WG-Bewohner solidarisch haften, kann der Vermieter Zahlungen bei Mietrückständen oder Schäden unabhängig vom Verschulden einfordern. Für die WG-Bewohner ist diese Vertragsart daher nicht ohne Risiken.

Schritt 1 der Wohnungsübernahme: Prüfe den Zustand der Wohnung

Die Wohnungsübernahme findet bestenfalls bei Tageslicht statt. Alternativ kannst du eine Taschenlampe mitnehmen, um auch Ecken und Winkel genau betrachten zu können.

Achte an folgenden Stellen auf Mängel oder Schäden:

• Lassen sich Fenster und Türen gut schliessen? Halten sie dicht?

• Funktionieren Wasserhähne, Toilettenspülung, o. Ä.?

• Funktionieren die vorhandenen Elektrogeräte und Lichtschalter?

• Sind die vorhandenen Einrichtungsgegenstände vollständig und funktionstüchtig?

• Sind Einbauten wie Spüle, Badewanne etc. fest verbaut und wackeln nicht?

• Siehst du Kratzer, Flecken, Dellen, o. Ä. auf dem Fussboden?

• Sind Anstrich oder Tapete einwandfrei aufgetragen bzw. befestigt?

• Findest du Schimmel, Wasserschäden oder Verfärbungen an den Wänden, am Boden oder anderen Stellen?

• Wird die Heizung warm?

• Ist die Wohnung sauber bzw. besenrein?

Gehören auch andere Räume wie Keller oder Estrich zur Wohnung, solltest du auch dort nach grösseren Mängeln Ausschau halten und prüfen, ob diese Räume leer sind. Vergiss ausserdem nicht, das Treppenhaus auf Schäden zu überprüfen, um später ausschliessen zu können, dass sie durch deinen Einzug entstanden sind.

Schritt 2 der Wohnungsübernahme: Notiere Mängel, Zählerstände und Anzahl der Schlüssel

Entdeckst du Schäden oder entspricht die Wohnung nicht dem Zustand, der im Mietvertrag vereinbart oder gesetzlich vorgeschrieben ist, solltest du die Mängel in einem Wohnungsabgabeprotokoll festhalten und genau beschreiben. Zur Dokumentation und als Beweis eignen sich Fotos der Beschädigungen.

Notiere ausserdem die Anzahl der Schlüssel sowie die Zählerstände für Gas, Wasser und Strom zum Zeitpunkt des Einzuges (bzw. Auszuges). Werden Absprachen zu ausstehenden Reparaturarbeiten getroffen, gehört auch dazu ein Vermerk ins Protokoll.

Fazit: Mietvertrag und Zustand der Wohnung genau prüfen

Je besser du dich mit deinen Rechten als Mieter auskennst, desto eher erkennst du ungültige oder fragwürdige Klauseln im Mietvertrag und kannst dich so vor späteren Komplikationen schützen. Nimm dir sowohl bei der Unterzeichnung des Mietvertrags als auch bei der Wohnungsübernahme Zeit und lass dich nicht unter Druck setzen. Je aufmerksamer und gründlicher du den Vertrag und den Zustand der Wohnung prüfst, desto eher fallen dir Mängel oder unwirksame Klauseln auf, die du nicht hinnehmen musst. So kannst du den Schlüssel zu deiner neuen Wohnung mit einem ruhigen Gewissen entgegennehmen.

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Quellen und weiterführende Informationen

https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/OR_mietrecht_A4.pdf
(abgerufen am 30.01.2026)

https://www.mieterverband.ch/mietrecht/beginn-der-miete/kaution/
(abgerufen am 30.01.2026)

https://www.immoscout24.ch/c/de/immobilien-magazin/mieten/mietvertrag/der-mietvertrag-in-der-schweiz
(abgerufen am 30.01.2026)

https://www.mieterverband.ch/site/assets/files/2564/merkblatt_mietvertrag_wissenswertes.pdf
(abgerufen am 30.01.2026)

https://www.hev-schweiz.ch/vermieten/mietrecht/mietvertrag
(abgerufen am 30.01.2026)

https://www.mieterverband.ch/mietrecht/waehrend-der-miete/haustiere/
(abgerufen am 30.01.2026)

https://www.mieterverband.ch/mietrecht/waehrend-der-miete/kleiner-unterhalt/
(abgerufen am 30.01.2026)

https://www.mieterverband.ch/mietrecht/waehrend-der-miete/untermiete-gemeinsames-wohnen/
(abgerufen am 30.01.2026)

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