Frau umarmt ihren Partner bei der Wohnungsübergabe.

Mietvertrag prüfen und Wohnungsübergabe planen – Infos & Tipps

Hast Du eine Wohnung gefunden, die zu Dir passt und in der Du Dir eine Zukunft aufbauen möchtest, sind Freude und Erleichterung sicherlich gross. Neben den organisatorischen Arbeiten zur Umzugsvorbereitung stehen mit der Unterzeichnung des Mietvertrags und der tatsächlichen Wohnungsübernahme weitere wichtige Schritte an. Auf welche Formulierungen, Klauseln und Details Du im Mietvertrag achten solltest und was es ausserdem bei der Wohnungsabgabe zu beachten gibt, liest Du in diesem Artikel.

Damit Du bei aller Aufregung bei der Schlüsselübergabe nichts vergisst, stellen wir in unserem PDF ein Wohnungsabgabeprotokoll als Muster zum Download bereit.

Mietvertrag prüfen: Was steht in einem seriösen Mietvertrag?

Bevor Du den Mietvertrag unterschreibst, solltest Du die Inhalte genau prüfen. Mietverträge können unterschiedlich gestaltet und ausformuliert sein: Daher solltest Du Dir Zeit nehmen, alles in Ruhe durchzulesen.

Wichtige Inhalte des Mietvertrags

Obwohl der konkrete Aufbau von Mietverträgen nicht vorgegeben ist, gibt es einige Inhalte, die laut gesetzlicher Bestimmungen in keinem Mietvertrag fehlen dürfen.[1] Einige weitere Informationen sollte der Mietvertrag ebenfalls enthalten. Dazu zählen:

  • Bestimmung der Vertragsparteien: Name und aktuelle Adressinformationen von Vermieter und Mieter
  • Bestimmung des Mietobjektes: Bezeichnung und Beschreibung des Mietobjektes/der Liegenschaft inkl. Quadratmeterzahl und Anzahl der Räume, Auflistung und genaue Bezeichnung mitvermieteter Nebennutzungsflächen (z. B. Keller, Estrich, Garage)
  • Mietzins: festgelegte Höhe des monatlichen Mietzinses, ggf. Unterteilung in Nettomietzins plus Heiz- und Nebenkosten
  • Vertragsdauer: Festlegungen zum Mietbeginn, befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis, Kündigungsfrist (mindestens 3 Monate)
  • Mietzinsdepot: Sicherheitsleistung für den Vermieter, wenn Schäden in der Wohnung auftreten oder Mietzahlungen ausbleiben
  • Verwendungszweck: Festlegungen zur zulässigen Nutzung der Wohnung
  • Besondere Vereinbarungen: genauere Informationen zu Rechten und Pflichten der Mietparteien

IdeeIm Mietvertrag finden sich häufig Festlegungen zum Mietzinsdepot. Das vertraglich festgelegte Mietzinsdepot darf nicht mehr als drei Monatsmieten (inkl. Nebenkosten) betragen. Meist ist die Überweisung spätestens bei Mietantritt erforderlich.[2]

IdeeIm Mietvertrag finden sich häufig Festlegungen zum Mietzinsdepot. Das vertraglich festgelegte Mietzinsdepot darf nicht mehr als drei Monatsmieten (inkl. Nebenkosten) betragen. Meist ist die Überweisung spätestens bei Mietantritt erforderlich.[2]

Auf welche Aspekte solltest Du im Mietvertrag besonders achten?

Überprüfe vor der Unterschrift vor allem, ob die Angaben im Mietvertrag mit vorherigen Absprachen oder den Daten in der Wohnungsanzeige übereinstimmen.

  • Entsprechen Mietzins und Nebenkosten den vorab angekündigten Angaben? In welchem Verhältnis steht der Mietpreis zur ortsüblichen Miete?
  • Ist die Wohnfläche korrekt angegeben? Hast Du Zweifel, ob die angegebene Quadratmeterzahl plausibel ist, solltest Du nach Möglichkeit selbst nachmessen.
  • Werden die Nebenkosten als Akonto oder Pauschale bezahlt? Bei einer Akontozahlung bezahlst Du Deine Nebenkosten als monatliche Vorauszahlung. Der Vermieter erstellt dann eine jährliche Nebenkostenabrechnung: Du zahlst also nur, was Du wirklich verbraucht hast. Bei einer Pauschalzahlung entfallen jährliche Nebenkostenabrechnungen und somit auch mögliche Nach- oder Rückzahlungen.

AchtungSind die Akontozahlungen im Mietvertrag sehr niedrig angesetzt, scheint die Bruttomiete ebenfalls geringer zu sein. Auf den Mieter können dann aber bei der Jahresabrechnung im schlimmsten Fall unerwartet hohe Nachzahlungen zukommen. Um sicherzugehen, wie hoch die tatsächlichen Nebenkosten sind, solltest Du Dich vor Vertragsabschluss über die Höhe der effektiven Nebenkosten der letzten drei Jahre informieren.[3]

AchtungSind die Akontozahlungen im Mietvertrag sehr niedrig angesetzt, scheint die Bruttomiete ebenfalls geringer zu sein. Auf den Mieter können dann aber bei der Jahresabrechnung im schlimmsten Fall unerwartet hohe Nachzahlungen zukommen. Um sicherzugehen, wie hoch die tatsächlichen Nebenkosten sind, solltest Du Dich vor Vertragsabschluss über die Höhe der effektiven Nebenkosten der letzten drei Jahre informieren.[3]

So erkennst Du unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Viele Vermieter greifen auf Vordrucke zurück und passen nur einige Daten an die betreffende Wohnung an. Insbesondere bei alten Vordrucken oder Vorlagen aus dem Internet können teilweise Klauseln oder Formulierungen enthalten sein, die unzulässig sind.[4]

  • Tierhaltung: Die Haltung von Kleintieren kann im Mietvertrag nicht pauschal verboten werden. Die Haltung von Hunden oder Katzen kann aber durchaus von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht werden.[5]
  • Rauchverbot: Mietern kann das Rauchen in ihrer eigenen Wohnung, ausserhalb von gemeinschaftlich genutzten Flächen, nicht verboten werden.
  • Prozentklausel: Kleine Mängel in der Wohnung muss der Mieter selbst beseitigen, wenn sie ohne grossen Aufwand oder spezifische Fachkenntnisse behoben werden können. Der Mieter muss allerdings nur diese Kleinreparaturen selbst übernehmen – grössere Reparaturaufträge muss der Vermieter tragen. Eine Prozentklausel, die zum Beispiel festschreibt, dass ein Mieter Rechnungsbeträge von bis zu einem Prozent der Jahresmiete tragen muss, ist ungültig.[6]
  • Besichtigung: Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen, eine Wohnung jederzeit und ohne Anlass zu besichtigen, sind unwirksam. Liegen sachliche Gründe vor, z. B. ein Schadensfall innerhalb der Wohnung, und kündigt sich der Vermieter vorab an, kann er dennoch von seinem Zutrittsrecht Gebrauch machen.
Frau prüft den Mietvertrag auf ungültige Klauseln.

Mietvertrag, Untermietvertrag & Co.: Um welche Vertragsart handelt es sich?

Achte bei der Überprüfung des Mietvertrages darauf, um welche Art von Mietvertrag bzw. um welches Mietverhältnis es sich handelt. Folgende Vertragsarten werden häufig genutzt:

  • Unbefristeter Mietvertrag: Bei dieser Vertragsart wird kein fester Zeitpunkt für das Ende des Mietverhältnisses festgelegt. Mieter und Vermieter haben die Möglichkeit, den Vertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist jederzeit zu kündigen.
  • Befristeter Mietvertrag: Hierbei handelt es sich um ein Mietverhältnis, bei dem ein Vertragsende festgelegt wird. Die Mietdauer wird also vorab auf eine bestimmte Zeit festgelegt.
  • Staffelmietvertrag: Im Staffelmietvertrag werden zusätzlich zur Anfangsmiete auch bereits vorgesehene Mieterhöhungen vermerkt. Darin wird festgelegt, wann und in welchem Umfang sich die Miete in den folgenden Jahren steigern wird. Der Mietzins darf nur einmal pro Jahr erhöht werden.
  • Untermietvertrag: Das Mietverhältnis besteht zwischen dem Hauptmieter und einem Untermieter.

Check-FaktBist Du Dir vor der Unterzeichnung bei Vertragsdetails und Klauseln unsicher, kannst Du den Mietvertrag von Experten prüfen lassen. Berater in Mietervereinen oder Anwälte, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben, können den Mietvertrag sorgfältig prüfen und Dich vor möglichen Fallstricken bewahren.

Check-FaktBist Du Dir vor der Unterzeichnung bei Vertragsdetails und Klauseln unsicher, kannst Du den Mietvertrag von Experten prüfen lassen. Berater in Mietervereinen oder Anwälte, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben, können den Mietvertrag sorgfältig prüfen und Dich vor möglichen Fallstricken bewahren.

Sonderfall Untermietvertrag – das solltest Du beachten:

Als Mieter hast Du das Recht, ein Zimmer oder Deine gesamte Wohnung unterzuvermieten. Die Untervermietung kann im Mietvertrag nicht pauschal verboten werden. Dennoch musst Du den Vermieter über Dein Vorhaben informieren und beispielsweise die Bedingungen des Untermietverhältnisses offenlegen. Unter bestimmten Voraussetzungen[7] darf der Vermieter eine Untervermietung nämlich auch verbieten, z. B. wenn:

  • der Mieter sich weigert, die Bedingungen der Untermiete preiszugeben.
  • dem Vermieter durch die Untervermietung wesentliche Nachteile entstehen, z. B. weil die Wohnung dann überbelegt wäre.
  • der Hauptmieter vom Untermieter eine unverhältnismässig hohe Miete verlangt, um sich daran zu bereichern.
  • der Hauptmieter nicht mehr in die Wohnung zurückkehren will oder gar nicht erst einzieht.

Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für die gesamte Miete sowie für mögliche Schäden, die der Untermieter verursacht. Wird der Hauptmietvertrag gekündigt, muss wiederum auch der Untermieter die Wohnung verlassen.

Sonderfall WG-Mietvertrag – welche Möglichkeiten gibt es?

Soll eine Wohnung als WG bewohnt werden, können die Mietverträge unterschiedlich gestaltet sein. Welche Vertragsart am besten geeignet ist, hängt von möglichen Vorgaben des Vermieters und den möglichen WG-Bewohnern selbst ab.

  • WG-Bewohner als Untermieter: Ein WG-Bewohner ist der Hauptmieter, alle anderen Mitbewohner sind Untermieter. Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter auch bei schuldhaftem Verhalten seiner Untermieter, z. B. wenn Mietzahlungen ausbleiben.
  • WG-Bewohner als Hauptmieter: In diesem Fall unterzeichnen alle WG-Bewohner einen Solidarmietvertrag. Sie sind gleichberechtigt, übernehmen aber auch jeweils die vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Da alle WG-Bewohner solidarisch haften, kann der Vermieter Zahlungen bei Mietrückständen oder Schäden unabhängig vom Verschulden einfordern. Für die WG-Bewohner ist diese Vertragsart daher nicht ohne Risiken.

Worauf Du bei der Wohnungsübernahme achten solltest

Bei der Wohnungsübernahme sollte der Zustand der Wohnung genau festgehalten bzw. protokolliert werden. So aufregend die Schlüsselübergabe insbesondere bei der ersten Wohnung sein kann, ist es dennoch wichtig, Details zu möglichen Mängeln oder fehlenden Schlüsseln in einem Wohnungsabgabeprotokoll genau zu dokumentieren.

Bei der Wohnungsübernahme sollten Vermieter und Mieter anwesend sein. Häufig übernehmen auch Hausverwalter oder Makler die Wohnungsabgabe. Beide Parteien sollten das Wohnungsabgabeprotokoll unterschreiben – im Idealfall liegt das Protokoll in doppelter Ausfertigung vor, sodass am Ende des Übergabetermins beide Seiten ein Exemplar mitnehmen können.

Mann ruht sich während des Einzugs in der neuen Wohnung aus.

Prüfe den Zustand der Wohnung

Die Wohnungsübergabe findet bestenfalls bei Tageslicht statt. Alternativ kannst Du eine Taschenlampe mitnehmen, um auch Ecken und Winkel genau betrachten zu können.

Achte an folgenden Stellen auf Mängel oder Schäden:

  • Lassen sich Fenster und Türen gut schliessen? Halten sie dicht?
  • Funktionieren Wasserhähne, Toilettenspülung, o. Ä.?
  • Funktionieren vorhandene Elektrogeräte und Lichtschalter?
  • Sind vorhandene Einrichtungsgegenstände vollständig und funktionstüchtig?
  • Sind Einbauten wie Spüle, Badewanne etc. fest verbaut und wackeln nicht?
  • Siehst Du Kratzer, Flecken, Dellen, o. Ä. auf dem Fussboden?
  • Sind Anstrich oder Tapete einwandfrei verstrichen bzw. befestigt?
  • Findest Du Schimmel, Wasserschäden oder Verfärbungen an den Wänden, am Boden oder anderen Stellen?
  • Wird die Heizung warm?
  • Ist die Wohnung sauber bzw. besenrein?

Gehören auch andere Räume wie ein Keller oder Estrich zur Wohnung, solltest Du auch dort nach grösseren Mängeln Ausschau halten und prüfen, ob diese Räume leer sind. Vergiss ausserdem nicht, das Treppenhaus auf Schäden zu überprüfen, um später ausschliessen zu können, dass sie durch Deinen Einzug entstanden sind.

Notiere Mängel, Zählerstände und Anzahl der Schlüssel

Entdeckst Du Schäden oder entspricht die Wohnung nicht dem Zustand, der im Mietvertrag vereinbart oder gesetzlich vorgeschrieben ist, solltest Du die Mängel in einem Wohnungsabgabeprotokoll festhalten und genau beschreiben. Zur Dokumentation und als Beweis eignen sich ausserdem Fotos der Beschädigungen.

Notiere ausserdem die Anzahl der Schlüssel sowie die Zählerstände für Gas, Wasser und Strom zum Zeitpunkt des Einzuges (bzw. Auszuges). Werden Absprachen zu ausstehenden Reparaturarbeiten getroffen, gehört auch dazu ein Vermerk ins Protokoll.

Fazit

Je besser Du Dich mit Deinen Rechten als Mieter auskennst, desto eher erkennst Du ungültige oder fragwürdige Klauseln im Mietvertrag und schützt Dich vor späteren Komplikationen. Sowohl bei der Unterzeichnung des Mietvertrags als auch bei der Wohnungsübergabe ist es wichtig, dass Du Dir Zeit nimmst und Dich nicht unter Druck setzen lässt. Je aufmerksamer und gründlicher Du den Vertrag und den Zustand der Wohnung prüfst, desto eher fallen Dir Mängel oder unwirksame Klauseln auf, die Du nicht hinnehmen musst. So kannst Du den Schlüssel zu Deiner Wohnung sicher und mit einem ruhigen Gewissen entgegennehmen.

Quellen und weiterführende Literatur:

[1]https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/OR_mietrecht_A4.pdf
(abgerufen am 26.10.2020)

[2]https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/depot-kautionsversicherung.html
(abgerufen am 27.10.2020)

[3]https://www.mieterverband.ch/dam/jcr:c482f365-38a3-4229-a5a5-d21952636135/Merkblatts_Mietvertrag_Wissenswertes.pdf
(abgerufen am 29.10.2020)

[4]https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/OR_mietrecht_A4.pdf
(aufgerufen am 28.09.2020)

[5]https://ratgeber.immowelt.ch/a/haustiere-in-der-mietwohnung-das-letzte-wort-hat-meist-der-vermieter.html
(abgerufen am 29.10.2020)

[6]https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/kleinreparaturen-ersatzteile.html
(abgerufen am 29.10.2020)

[7]https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/untermiete-gemeinsam-wohnen.html
(abgerufen am 29.10.2020)

Bildquellen:

iStock.com/Group4 Studio

iStock.com/Cecilie_Arcurs

iStock.com/fizkes

iStock.com/Lordn