Mietvertrag prüfen und Wohnungsübergabe planen – Infos & Tipps

Hast Du eine Wohnung gefunden, die zu Dir passt und in der Du Dir eine Zukunft aufbauen möchtest, sind Freude und Erleichterung sicherlich groß. Neben den organisatorischen Arbeiten zur Umzugsvorbereitung stehen mit der Unterzeichnung des Mietvertrags und der tatsächlichen Wohnungsübergabe weitere wichtige Schritte an. Auf welche Formulierungen, Klauseln und Details Du im Mietvertrag achten solltest und was es außerdem bei der Wohnungsübergabe zu beachten gibt, liest Du in diesem Artikel.

Damit Du bei aller Aufregung bei der Schlüsselübergabe nichts vergisst, stellen wir in unserem PDF ein Wohnungsübergabeprotokoll als Muster zum Download bereit.

Bevor Du den Mietvertrag unterschreibst, solltest Du die Inhalte genau prüfen. Mietverträge können unterschiedlich gestaltet und ausformuliert sein: Daher solltest Du Dir Zeit nehmen, alles in Ruhe durchzulesen.

Obwohl der Aufbau von Mietverträgen nicht gesetzlich genormt ist, gibt es einige Inhalte, die in keinem Mietvertrag fehlen dürfen. Dazu zählen:

• Name und aktuelle Adressinformationen der Vertragsparteien

• alle zukünftigen Bewohner

• Bezeichnung und Beschreibung des Mietobjektes inkl. Quadratmeterzahl und Anzahl der Räume

• Auflistung und genaue Bezeichnung mitvermieteter Nebenräume (z. B. Keller, Dachboden, Garage), konkrete Infos zu Nutzungsmöglichkeiten für Hof und Garten

• Beginn des Mietverhältnisses (bei befristetem Mietvertrag auch Mietdauer bzw. Ende des Mietverhältnisses)

• vereinbarte Höhe der Miete, ggf. Unterteilung in Kaltmiete und Betriebskosten

• Höhe der Kaution und Art der Mietkaution (z. B. Barkaution, Mietkautionsversicherung, private Mietbürgschaft)

• Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

__________

Wusstest du, dass...

Die vertraglich festgelegte Mietkaution darf nicht höher sein als drei monatliche Kaltmieten. Dabei hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu bezahlen. Zu Beginn des Mietverhältnisses ist die erste Teilzahlung fällig.

__________

Weiterhin können folgende Aspekte im Mietvertrag geregelt werden:

• Mietzweck: Darf die Wohnung nur zu Wohnzwecken oder auch gewerblich genutzt werden?

• Bauliche Veränderungen: Was darf der Mieter in der Wohnung verändern?

• Untervermietung: Welche Bedingungen gelten bei der Untervermietung?

Überprüfe vor der Unterschrift vor allem, ob die Angaben im Mietvertrag mit vorherigen Absprachen oder den Daten in der Wohnungsanzeige übereinstimmen.

• Entsprechen Miete und Nebenkosten den vorab angekündigten Angaben? In welchem Verhältnis steht der Mietpreis zur ortsüblichen Vergleichsmiete? Wirf dazu einen Blick in den Mietspiegel.

• Ist die Wohnfläche korrekt angegeben? Hast Du Zweifel, ob die angegebene Quadratmeterzahl plausibel ist, solltest Du nach Möglichkeit selbst nachmessen.

• Gibt es eine Kündigungsausschlussklausel? Dabei verzichten beide Vertragsparteien im Zeitraum von bis zu vier Jahren auf eine Kündigung. Ohne das reguläre Kündigungsrecht darf der Mieter die Wohnung nur in Ausnahmefällen und mit triftigen Gründen kündigen.

• Werden die Nebenkosten (bzw. Betriebskosten) als Vorauszahlung oder Pauschale bezahlt? Bei einer Vorauszahlung erstellt der Vermieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung: Du zahlst also nur, was Du wirklich verbraucht hast. Bei einer Betriebskostenpauschale entfallen jährliche Nebenkostenabrechnungen und somit auch die Rückzahlungen.

Tipp: Achte bei der Nebenkostenaufstellung auf den Unterschied zwischen „kalten“ und „warmen Betriebskosten“. Die kalten Betriebskosten enthalten noch keine Heizungs- und Warmwasserkosten, sondern nur weitere fortlaufende Wartungskosten für Hausbeleuchtung, Gebäudeversicherungen usw.

Einige unwirksame Klauseln im Mietvertrag findest Du hier:

• Ungenaue Angabe der Wohnfläche: Ist die Wohnung zehn Prozent kleiner als angegeben, zählt dies als Mangel. Ungefähre Flächenangaben („circa 80 Quadratmeter“) oder die Möglichkeit von „Messfehlern“ ändern daran nichts.

• Verlängerung der Kündigungsfrist: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate: Zwar ist eine Festlegung der Mietdauer möglich, doch die Kündigungsfrist an sich kann nicht verlängert werden.

• Generelles Verbot der Tierhaltung: Die Tierhaltung darf im Mietvertrag nicht pauschal und ohne Angabe von triftigen Gründen verboten werden. Die Haltung kann zwar von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht, aber nicht ausdrücklich im Mietvertrag verboten werden.

• Ausschluss der Mietminderung: Das Recht des Mieters, bei Mängeln an der Wohnung die Miete zu mindern, kann weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden.

• Rauchverbot: Mietern kann das Rauchen in ihrer eigenen Wohnung, außerhalb von gemeinschaftlich genutzten Flächen, nicht verboten werden.

• Starre Schönheitsreparaturklausel: Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um bestimmte Renovierungsarbeiten wie Maler- oder Tapezierarbeiten. Umfangreichere Arbeiten wie die Erneuerung des Bodenbelags können vom Mieter nicht pauschal verlangt werden. Schönheitsreparaturen dürfen so nicht an starre Fristen und feste Intervalle geknüpft werden, sondern sollen nur durchgeführt werden, wenn sie wirklich nötig sind.

• Umfangreiche Kleinreparaturklausel: Bei der Kleinreparaturklausel wird festgelegt, für welche kleineren Reparaturen Mieter aufkommen müssen. Diese Kosten dürfen allerdings eine bestimmte Grenze nicht überschreiten. Als zulässig gelten heute zwischen 75 und 110 Euro pro Reparatur. Insgesamt soll die Belastung für den Mieter allerdings nicht mehr als 6 bis 8 % seiner Jahreskaltmiete betragen – daher kann die Kleinreparaturklausel nicht alle Instandhaltungsarbeiten auf den Mieter abwälzen.

• Besichtigungsklausel: Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen, eine Wohnung jederzeit und ohne Anlass zu besichtigen, sind unwirksam. Liegen sachliche Gründe vor, z. B. ein Schadensfall innerhalb der Wohnung, und kündigt sich der Vermieter vorab an, kann er dennoch von seinem Zutrittsrecht Gebrauch machen.

Achte bei der Überprüfung des Mietvertrages darauf, um welche Art von Mietvertrag bzw. um welches Mietverhältnis es sich handelt. Folgende Vertragsarten werden häufig genutzt:

• Unbefristeter Mietvertrag: Bei dieser Vertragsart wird kein fester Zeitpunkt für das Ende des Mietverhältnisses festgelegt. Mieter und Vermieter haben die Möglichkeit, den Vertrag jederzeit zu kündigen – unter Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Der Vermieter benötigt dazu einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Der Mieter muss sich in der Regel an eine Kündigungsfrist von drei Monaten halten, aber keine Gründe angeben.

• Zeitmietvertrag: Hierbei handelt es sich um ein befristetes Mietverhältnis. Die Mietdauer wird vorab auf eine bestimmte Zeit festgelegt.

• Staffelmietvertrag: Im Staffelmietvertrag werden zusätzlich zur Anfangsmiete auch bereits vorgesehene Mieterhöhungen vermerkt. Darin wird festgelegt, wann und in welchem Umfang sich die Miete in den folgenden Jahren steigern wird. Zwischen zwei Staffelmieten muss mindestens ein Jahr liegen, in dem die Miete unverändert bleiben muss.

• Erweiterungsmietvertrag: Diese Vertragsart wird genutzt, wenn der bisherige Mietvertrag auf eine neu hinzukommende Wohn- oder Nutzfläche ausgedehnt wird.

• Untermietvertrag: Das Mietverhältnis besteht zwischen dem Hauptmieter und einem Untermieter (Mietvertrag zweiter Stufe).

__________

Bedenke, dass...

Bist Du Dir vor der Unterzeichnung bei Vertragsdetails und Klauseln unsicher, kannst Du den Mietvertrag von Experten prüfen lassen. Berater in Mietervereinen oder Anwälte, die sich auf Mietrecht spezialisiert haben, können den Mietvertrag sorgfältig prüfen und Dich vor möglichen Fallstricken bewahren.

__________

Damit Du einen Teil Deiner Wohnung untervermieten kannst, benötigst Du die Zustimmung Deines Vermieters. In manchen Mietverträgen wird dazu bereits eine Erklärung abgegeben. Im individuellen Fall ist es ratsam, die schriftliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dabei kommt es auch darauf an, ob Du ein Zimmer oder die gesamte Wohnung untervermieten möchtest.

Wenn Du einen Teil der Wohnung untervermieten möchtest, solltest Du ein berechtigtes Interesse als Grund für die Untervermietung nachweisen können. In bestimmten Situationen hast Du sogar ein Recht auf Untervermietung, z. B. wenn Du:

• eine längere Zeit in einer anderen Stadt oder im Ausland wohnst.

• mit einem Freund oder Deinem Partner zusammenziehen möchtest.

• Dir die Wohnung allein nicht mehr leisten kannst.

Der Vermieter kann die Untervermietung aber auch verbieten: Etwa, wenn der neue Untermieter den Hausfrieden stören könnte oder die Wohnung dann überbelegt wäre. Auch die Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter unabhängig von Deinen Gründen ablehnen, denn ein Anrecht auf Untervermietung besteht nicht für die komplette Wohnung.

Außerdem besteht für den Vermieter die Möglichkeit, aufgrund der Untervermietung eine Mieterhöhung vorzunehmen. Dieser Untermietzuschlag kann unter anderem eingefordert werden, wenn die Wohnung durch die Untervermietung stärker abgewohnt wird oder sich die Betriebskosten erhöhen.

Soll eine Wohnung als WG bewohnt werden, können die Mietverträge unterschiedlich gestaltet sein. Welche Vertragsart am besten geeignet ist, hängt von möglichen Vorgaben des Vermieters und den möglichen WG-Bewohnern selbst ab.

• WG-Bewohner als Untermieter: Ein WG-Bewohner ist der Hauptmieter, alle anderen Mitbewohner sind Untermieter. Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter auch bei schuldhaftem Verhalten seiner Untermieter, z. B. wenn Mietzahlungen ausbleiben.

• WG-Bewohner als Hauptmieter: In diesem Fall unterzeichnen alle WG-Bewohner den Mietvertrag. Sie sind gleichberechtigt, übernehmen aber auch jeweils die vertragliche Haftung gegenüber dem Vermieter. Da alle WG-Bewohner gesamtschuldnerisch haften, kann der Vermieter Zahlungen bei Mietrückständen oder Schäden unabhängig vom Verschulden einfordern. Für die WG-Bewohner ist diese Vertragsart daher nicht ohne Risiken.

• WG-Bewohner als eigenständige Mieter: Bei dieser Variante schließt jeder WG-Bewohner für das eigene Zimmer und gemeinsam genutzte Räume einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter. Jeder Mieter haftet nur für seinen eigenen Vertrag. Allerdings haben die WG-Bewohner bei dieser Konstellation häufig keinen Einfluss darauf, wer beispielsweise als Nachmieter für einen Bewohner in die WG einzieht.

Bei der Wohnungsübergabe sollte der Zustand der Wohnung genau festgehalten bzw. protokolliert werden. So aufregend die Schlüsselübergabe insbesondere bei der ersten Wohnung sein kann, ist es dennoch wichtig, Details zu möglichen Mängeln oder fehlenden Schlüsseln in einem Wohnungsübergabeprotokoll genau zu dokumentieren.

Bei der Wohnungsübergabe sollten Vermieter und Mieter anwesend sein. Häufig übernehmen auch Hausverwalter oder Makler die Wohnungsübergabe. Beide Parteien sollten das Wohnungsübergabeprotokoll unterschreiben – im Idealfall liegt das Protokoll in doppelter Ausfertigung vor, sodass am Ende des Übergabetermins beide Seiten ein Exemplar mitnehmen können.

Achte an folgenden Stellen auf Mängel oder Schäden:

• Lassen sich Fenster und Türen gut schließen? Halten sie dicht?

• Funktionieren Wasserhähne, Toilettenspülung, o. Ä.?

• Funktionieren vorhandene Elektrogeräte und Lichtschalter?

• Sind vorhandene Einrichtungsgegenstände vollständig und funktionstüchtig?

• Sind Einbauten wie Spüle, Badewanne etc. fest verbaut und wackeln nicht?

• Siehst Du Kratzer, Flecken, Dellen, o. Ä. auf dem Fußboden?

• Sind Anstrich oder Tapete einwandfrei verstrichen bzw. befestigt?

• Findest Du Schimmel, Wasserschäden oder Verfärbungen an den Wänden, am Boden oder anderen Stellen?

• Wird die Heizung warm?

• Ist die Wohnung sauber bzw. besenrein?

Gehören auch andere Räume wie Keller oder Dachbodenabteil zur Wohnung, solltest Du auch dort nach größeren Mängeln Ausschau halten und prüfen, ob diese Räume leer sind. Vergiss außerdem nicht, das Treppenhaus auf Schäden zu überprüfen, um später ausschließen zu können, dass sie durch Deinen Einzug entstanden sind.

Entdeckst Du Schäden oder entspricht die Wohnung nicht dem Zustand, der im Mietvertrag vereinbart oder gesetzlich vorgeschrieben ist, solltest Du die Mängel in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten und genau beschreiben. Zur Dokumentation und als Beweis eignen sich außerdem Fotos der Beschädigungen.

Notiere außerdem die Anzahl der Schlüssel sowie die Zählerstände für Gas, Wasser und Strom zum Zeitpunkt des Einzuges (bzw. Auszuges). Werden Absprachen zu ausstehenden Reparaturarbeiten getroffen, gehört auch dazu ein Vermerk ins Protokoll.

Je besser Du Dich mit Deinen Rechten als Mieter auskennst, desto eher erkennst Du ungültige oder fragwürdige Klauseln im Mietvertrag und schützt Dich vor späteren Komplikationen. Sowohl bei der Unterzeichnung des Mietvertrags als auch bei der Wohnungsübergabe ist es wichtig, dass Du Dir Zeit nimmst und Dich nicht unter Druck setzen lässt. Je aufmerksamer und gründlicher Du den Vertrag und den Zustand der Wohnung prüfst, desto eher fallen Dir Mängel oder unwirksame Klauseln auf, die Du nicht hinnehmen musst. So kannst Du den Schlüssel zu Deiner Wohnung sicher und mit einem ruhigen Gewissen entgegennehmen.

______________________________________________

https://www.promietrecht.de/Mietvertrag/vor-dem-Vertrag/Checkliste-vor-dem-Mietvertrag/Mietvertrag-abschliessen-Checkliste-fuer-Mieter-E1547.htm (aufgerufen am 28.09.2020)

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html (aufgerufen am 28.09.2020)

http://www.mietrecht-einfach.de/betriebskosten-nebenkosten-kalte-betriebskosten-nebenkosten.html (aufgerufen am 16.09.2020)

https://www.mietrecht.org/mietvertrag/mietvertrag-unwirksame-klauseln/ (aufgerufen am 28.09.2020)

https://www.deutsche-anwaltshotline.de/c/ratgeber/mietrecht/mietvertrag/top-10-unwirksame-klauseln-im-mietvertrag (aufgerufen am 28.09.2020)

https://ratgeber.immowelt.de/haustierhaltung.html (aufgerufen am 28.09.2020)

https://www.mietrecht.org/schoenheitsreparaturen/schoenheitsreparaturen-unwirksame-klauseln/ (aufgerufen am 30.09.2020)

https://ratgeber.immowelt.de/a/vorsicht-vor-veraltetem-vordruck-mietvertrag-kann-ungueltige-klauseln-enthalten.html (aufgerufen am 30.09.2020)

https://www.deutsche-anwaltshotline.de/c/ratgeber/mietrecht/mietvertrag/top-10-unwirksame-klauseln-im-mietvertrag (aufgerufen am 07.10.2020)

https://www.mietrecht.de/mietvertrag/ (aufgerufen am 28.09.2020)

https://ratgeber.immowelt.de/untervermietung.html (aufgerufen am 28.09.2020)

https://www.unicum.de/de/studentenleben/wohnen/untermiete-was-muss-ich-beachten (aufgerufen am 28.09.2020)

https://ratgeber.immowelt.de/a/untermietvertrag-wenn-der-mieter-zum-vermieter-wird.html (aufgerufen am 29.09.2020)

iStock.com/Group4 Studio

iStock.com/Cecilie_Arcurs

iStock.com/fizkes

iStock.com/Lordn